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● 민간건설사 관심은
교통여건 좋고 사업성 뛰어나 철도시설용지·캠코 보유 땅 주목
● 정부 원하는 곳은
도심내 부지는 개발 과정 복잡… 미매각 용지·그린벨트 부지 제안
● 시행초기 부작용 줄이려면
지역마다 수익률 조건 달라 택지·稅지원 조합 다양화해야
정부가 13일 민간기업형 임대주택 확대를 위해 토지·금융·세제를 아우르는 파격적 지원책을 내놓았지만 정책 성패의 관건은 결국 '땅' 문제가 될 것으로 보인다. 정책의 목표가 수급안정을 통한 전월세시장의 안정인 만큼 임대수요가 충분한 지역이 아니라면 업체들의 참여를 이끌어내지 못할 뿐 아니라 수요가 있더라도 금액이나 사업조건이 까다로울 경우 민간의 외면을 받기 쉽기 때문이다.
건설업계의 한 관계자는 "정부는 택지지구 내 토지를 주된 공급대상으로 생각하고 있겠지만 건설업체에 매력은 떨어진다"며 "임대수요가 충분히 확보된 도심 지역의 공공부지가 충분히 공급돼야 한다"고 말했다.
◇도심 내 공공부지 어디서 공급되나=민간건설사들이 가장 관심을 보이는 토지는 철도시설용지와 캠코 보유 토지 등 도심 내 공공부지다. 이들 토지는 기반시설과 교통여건이 좋고 임대수요가 풍부해 다른 택지지구 부지보다 사업성이 뛰어나기 때문이다.
지방 이전 공공기관의 종전부동산은 조건만 갖춘다면 민간의 관심이 높아질 것으로 보인다. 현재 내년까지 수도권 내 공공기관 종전부지는 37곳, 2.1㎢에 달한다.
정부의 발표에는 빠져 있지만 각 지방자치단체가 보유한 시·구유지도 검토대상 토지다. 서울만 해도 전국적으로 보유한 부지가 마곡지구 등 택지지구를 포함해 6만517필지, 총 100㎢가 넘는다. 국토교통부의 한 관계자는 "민간사업자가 지자체에 제안을 하고 매각이든, 임대든 협의만 되면 사업이 가능하다"고 설명했다.
철도차량기지, 우체국·동사무소 보유 국공유부지는 장기임대 방식으로 활용된다. 임대조건을 크게 완화할 방침이어서 민간의 관심도 예전보다는 높아질 것으로 정부는 기대하고 있다. 한국토지주택공사(LH)의 미매각 학교용지도 주된 임대주택용지 공급원으로 작용할 것으로 전망된다. 현재 수도권 미매각 학교용지는 17개 지구, 19만㎡가량이 남아 있다.
◇LH 보유 땅 임대주택 주공급원 될 듯=반면 정부가 중점을 두고 있는 부지는 LH가 보유한 장기 미매각 용지다. 민간사업자들은 도심 내 부지를 더 선호하지만 부지가 많지 않아 대규모 공급이 어렵고 개발과정도 복잡하기 때문이다.
국토부 관계자는 "도심 내 공공부지는 지자체와 협의를 해야 하는 부분이 많다"며 "정부 차원에서는 LH 보유 부지가 주된 공급대상이 될 것"이라고 말했다.
정부는 LH의 장기 미매각 용지, 사업 승인 후 미착공 부지, 공급중단 예정인 민간건설 공공임대용지 등을 활용해 오는 2017년까지 3만가구 안팎의 민간임대주택사업자에게 공급할 방침이다. 이를 위해 택지매각대금의 할부기간을 연장하고 잔금비율을 높이는 한편 무이자할부 등의 할부조건을 완화하겠다는 입장이다. 아울러 분양용지는 조성원가의 60~85%로 인하해 임대주택용지로 매각할 계획도 세웠다.
개발제한구역도 기업형 임대사업자가 제안할 경우 임대주택용지로 공급할 예정이다. 현재 전국 그린벨트 중 해제 가능한 부지는 총 233㎢로 수도권에는 98㎢가 대상이다. 임대사업자가 그린벨트 지역을 사업지로 제안하게 되면 정부나 지자체가 기업형 임대 공급촉진지구로 지정해 공공기관 출자의무비율을 2017년까지 한시적으로 폐지하기로 했다. 아울러 촉진지구가 아닌 그린벨트의 경우 착공 이후 공공지분 매각을 한시적으로 허용하기로 했다.
◇지역 상황에 맞게 혜택 다양화해야=문제는 역시 매각가격과 조건이다. 공공기관 종전부지의 경우 높은 매각가격은 물론 대부분 부지에 부속건물이 있어 활용도가 떨어지는데다 저밀도 개발지역이라는 점은 걸림돌이다.
지자체 보유 시·구유지는 규모와 매각금액이 문제다. 대부분 소규모 부지로 곳곳에 산재해 있다. 일본의 경우 시·구유지 인근 사유지를 다른 지역의 시·구유지와 환지(換地)를 통해 일정 규모 이상으로 부지를 확보한 뒤 임대주택을 짓기도 하는데 우리나라의 경우 환지 방식을 선호하지 않아 개발이 쉽지 않다.
LH 보유 토지는 사업성이 관건이다. 대부분 장기 미매각 토지인데다 택지지구에 집중돼 있어 도시개발이 완료되지 않아 임대수요가 확보되지 않은 곳이 많다.
결국 정책시행 초기부터 이런 문제점을 최소화하는 방식의 다양한 접근이 필요하다는 지적도 나온다. 허윤경 건설산업연구원 연구원은 "지역마다 수익률 개선을 위한 변수가 다르다는 점을 고려해 사이트에 맞는 택지지원, 세제, 자금, 규제완화 구성이 다양한 형태로 이뤄져야 할 것"이라고 조언했다.
