전세가격 비중높은 주택, 집값 내릴땐 매입 피해야

집값 하락기에는 전세가 비중이 높은 주택 매입은 피하는 게 바람직한 것으로 분석됐다. 양도차익(세후 이익)이 제로인 시점에서 집값이 1% 하락할 때 전세가 비중(매매가 대비 전세가 비율)이 높을수록 투자수익률이 더욱 떨어진다는 것이다. 전세가 비중이 70% 단지의 경우 집값이 1% 하락할 때마다 자기자본이 3% 정도 감소하는 것으로 나타났다. 투자수익률은 `순수익(양도차익)/투자금액`으로 산출된다. 17일 건설산업전략연구소가 전세가 비중별로 집값 하락시 투자수익률을 조사한 결과, 1% 하락시 투자수익률은 전세가 비중이 40%일 땐 1.59%, 55%인 경우 2.08%, 80%인 경우 4.35% 정도 줄어든다. ◇전세비중 높은 아파트, 하락기엔 애물단지= 최초 매입금액과 양도 당시 매매가(세후 이익)가 동일 할 때, 즉 양도차익이 제로인 시점을 투자수익률 0%로 놓고 산정한 기준이다. 양도 당시 매매가가 최초 매입금액과 같은 시점에서 전세비중이 40%인 아파트의 경우 집값이 1% 떨어질 때마다 투자수익률은 1.59% 하락한다. 매입 당시 매매가 1억원, 전세가 4,000만원의 아파트를 가정해 보자. 가격이 하락해 매매가가 1% 떨어진 9,900만원이 되면 투자자금이 6,000만원을 감안할 때 수익률은 1.59% 하락한다. 2% 하락하면 투자수익률 감소폭은 3.18%가 된다. 전세비중이 70%인 단지는 1% 하락 때마다 투자수익률 감소폭이 3.03%에 달한다. 80%인 경우 4.35%이다. 80% 단지의 경우 양도차익 제로 시점에서 집값이 2%만 떨어져도 8.7%의 자본손실이 생긴다. 투자수익률 측면만 놓고 볼 때 서울 강북, 노원구 등 전통적으로 전세비중이 높은 아파트를 전세를 안고 매입한 경우 집값 하락폭이 클수록 강남권 등 전세비중이 낮은 아파트보다 더 큰 손해를 본다는 의미다. ◇보유세 인상도 악재= 연구소 분석에 따르면 보유세가 100만원 오르고 금리가 5%인 경우 계약기간을 2년으로 했을 때 이에 따른 손실을 만회하려면 전세보증금을 현재보다 4,000만원 정도 인상해야 된다. 4,000만원 인상이 되지 않는다면 전세를 놓는 것 자체가 손해를 보는 셈이다. 2년 보유기간 동안 부담할 재산세는 200만원. 기회비용을 고려해 보면 금리를 5%로 가정했을 때 4,000만원이 되어야 이자가 200만원이 되기 때문이다. 문제는 내년 아파트 입주물량이 99년 이후 사상 최대치를 기록하는 등 전세가격이 오를 가능성이 희박하다는 점이다. 이에 따라 임대수요층이 없는 지역에서 전세비중이 높은 주택을 전세를 안고 투자하는 것을 피해야 한다는 게 연구소의 분석이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “집값 불안정기엔 자기자본 비중을 늘려 투자하는 게 올바른 방법”이라며 “강남보다 전세비중이 높은 서울외곽 등의 주택을 매입한 투자자들이 더 큰 고충을 겪을 것으로 보인다”고 설명했다. 집값 1% 하락시 투자수익률 감소폭 주)취ㆍ등록세 3%, 양도세 60%, 금리 7% 기준 - 전세가 비중 투자수익률 감소폭 - 40% 1.59% 45% 1.72 50% 1.83 55% 2.08 60% 2.33 65% 2.63 70% 3.03 75% 3.57 80% 4.35 - <이종배기자 ljb@sed.co.kr>