K씨는 농지 800평을 2억원에 구입하기로 약정하고 계약서를 작성했다. 하지만 잔금을 치르고 경계측량을 하고 나니 실제 등기부상에 기록된 면적보다 10평 정도 모자란 790평이었다. K씨는 매도인에게 10평에 해당하는 만큼의 금액을 돌려달라고 했으나 매도인은 본인도 몰랐던 일이라며 연락을 피하고 있다. K씨가 부족한 토지면적을 대금으로 돌려받을 수 있는 방법은 없는지 궁금하다.
일반적인 경우 토지를 매입할 때 측량 없이 등기부상의 면적을 보고 계약을 맺는다. 하지만 땅을 사고 나서 측량을 해보면 서류상의 면적과 실제 면적이 다른 상황이 발생한다. 이런 경우 매매당사자가 일방적으로 금전적인 피해를 입을 수도 있기 때문에 주의가 요구된다.
이를 방지하고자 민법에서는 ‘수량을 지정한 매매’를 규정하고 있다(민법 제547조 참조). 즉 매매에서 목적물이 부족한 경우 매수인은 그 비율만큼 감액을 청구할 수 있다. 따라서 면적이 가격결정에 중요한 요소라 판단하고 목적토지와 공부상 면적이 같다는 전제로 매매를 했다면 ‘수량을 지정한 매매’라 볼 수 있다(대법원 2001.4.10. 선고2001다12256 참조). 이 경우 매수인은 매도인에게 대금감액을 청구할 수 있고 면적 부족으로 매수하지 않았을 정도라면 계약 해제도 가능하다.
하지만 K씨의 경우 수량을 지정한 매매로 보기 힘들다. 토지 전체에 대한 대금만을 지불했고 기타 특약사항이 없기 때문. 만약 K씨가 평당 25만원으로 한다는 조건으로 수량을 지정했다면 상황은 달라진다.
판례에서도 목적물을 등기부상의 면적으로 기재했어도 당사자가 지정된 구획 전체로 금액을 정하였다면 이를 ‘수량을 지정한 매매’라 보지 않고 있다(대법원 2003.1.24. 선고2002다65189 참조). 따라서 K씨의 대금감액청구나 계약해제는 어려울 것으로 보인다. 계약 조건에 따라 법적인 보호가 다르기 때문에 반드시 특약으로 수량을 지정할 필요가 있다.
