성시근 건국대학교 미래지식교육원 NPL 지도교수
부동산 시장에 NPL투자의 열기가 뜨겁다.
부동산을 저렴하게 매입하는 방법으로 경매를 많이 활용하고 있었지만, 최근 들어 부실채권에 대한 관심이 폭증하고 있다. 경매보다 저렴하게 부동산을 구입 할 수 있는데다 절세까지 가능하기 때문이다.
‘NPL’(Non Performing Loan, 무수익여신)은 원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 부실채권을 말한다. NPL은 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 갚지 못 하는 경우에 발생한다. 아파트 대출금 이자를 3개월 연체해도 NPL이다. NPL투자는 은행권의 부실채권을 매입 한 뒤 경매를 통해 배당을 받거나 직접낙찰 받아 수익을 얻는 것이다.
이렇듯 대출이 있는 곳에 NPL이 있고, NPL 있는 곳에 경매가 있는 것이다.
그러면 경매와 NPL중에서 어느 것이 좋을까?
경매와 NPL의 차이점을 △낙찰가능성 △투자금 회수 △매도 용이성 △세금 등 4가지 항목으로 나눠 비교해보자
첫째 낙찰가능성은 어느 쪽이 더 높을까?
“1억 2천이냐, 1억 4천이냐, 그것이 문제로다.”
햄릿의 고뇌 못지않게 경매 입찰자들은 깊은 갈등과 번민에 쌓인다.
경매 입찰금액을 결정하는 일은 그야말로 피를 말리는 일이다. 입찰가격을 조금 낮추면 떨어질 것 같고, 조금 더 쓰자니 2등과 금액 차이가 많이 날 것 같아 고민인 것이다. 입찰가격을 입찰함에 넣은 그 순간까지 고민이고, 집행관이 최고가매수신고인을 호명하는 순간까지 가슴이 벌렁거린다.
그런데 부실채권을 매입한 사람이라면 얘기가 달라진다.
입찰가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 매입 한 NPL로 채무자로부터 받을 수 있는 최고금액까지 고가 입찰할 수 있기 때문이다. 부동산 경매에서 부실채권을 매입한 사람이 낙찰 받을 가능성은 거의 99%다.
둘째, 투자금을 빨리 회수할 수 있는 쪽은?
경매입찰로 부동산을 매입했다면 부동산 경기에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요하다. 이는 대출이자와 세금 문제가 연결되어 있다.
1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 40%가 부과되기 때문에 보통 경매 투자자들은 2년이 경과하기를 기다린다. 그런데 2년 후 부동산의 가격 흐름은 족집게 무당이라도 예측하기가 어렵다. 반면 부실채권을 매입해 배당으로 수익을 올리려는 투자자라면 이런 면에서 상당히 유리하다. 몇 달 후의 경매낙찰 예상가격은 충분히 예측할 수 있기에, 마음 편하게 배당기일만 기다리면 되기 때문이다. 기본적으로 단기투자 성격인 부실채권 투자는 투자 예측이 확실하고, 투자금 회수 기간도 짧다.
셋째, 어느 쪽이 매도하기 더 쉬울까?
경매로 낙찰 받은 사람은 나중에 부동산을 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 낙찰가격이 만천하에 공개돼 있기 때문에 매수자는 자신에게 유리한 협상을 하려 할 것이다. 그런데 부실채권으로 낙찰 받은 사람은 정반대의 상황이 펼쳐진다. 시세 보다 높게 낙찰 받았다는 것을 다 알기 때문이다. 또한, 부실채권 투자자는 배당투자, 유입투자, 자진변제투자, 재매각 등 다양한 방법이 있는 반면 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.
넷째, 세금에 대한 절세는 어느 쪽이 유리 할까?
부실채권을 매입해 경매에서 낙찰 받은 투자자들에게는 절세가 가능하다. 왜 그럴까? 양도세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도가격보다 낙찰가격이 더 높으니 양도세가 과세될 근거가 없다. 양도를 통해 이익은커녕 손해가 난 셈이기 때문이다. 경매 보다 부실채권이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실하고 강력한 것이 바로 세금 문제이다.
결국, 부동산투자자라면 당연히 경매투자 보다는 NPL투자를 선호 할 것이다. 이제 경매보다 좋은 NPL 투자에 관심을 갖자
문의 사항 전화(02-778-4747)무료문자(013-3366-0110)
