Q. 전모씨는 재개발을 기대하고 1층은 상가, 2층은 주택인 건물을 구입하려고 한다. 위치도 괜찮고 월세도 잘 나와 마음에 드는데 등기부등본상 토지 소유자가 3명이다. 중개업자는 3명 모두 참석하지 않고 소유자 중 한 사람과 계약을 진행하겠다고 한다. 사전에 다른 소유자로부터 팔아도 된다는 동의를 받았기 때문에 문제가 없다고 한다. 전씨는 이렇게 계약을 체결해도 안전한지 궁금하다.
A. 부동산을 사려 보면 한 필지의 땅이 한 사람의 소유가 아니라 여러 사람들이 소유한 경우가 있다. 이렇게 한 개의 부동산을 여러 사람이 소유하는 것을 공유라 하고 공유자는 그 지분만큼의 권리를 갖는다.
공유자는 자신의 지분을 처분할 수 있고 그 지분의 비율만큼 사용, 수익할 수 있다(민법 제263조 참조). 따라서 공유자가 본인 지분을 처분하면 새로운 소유자는 그 지분에 대한 권리를 갖게 된다. 하지만 이렇게 지분권을 취득했다고 토지 전체에 대한 소유권을 갖는 것은 아니다. 민법에서는 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하도록 제한하고 있다(민법 제264조). 즉 공유자 모두가 동의해야 토지 전체의 소유권을 취득할 수 있는 것이다.
만약 공유자 중 한 명이라도 동의를 하지 않으면 다른 공유자의 지분을 모두 취득했다고 해도 완전한 소유권을 행사할 수 없다. 이렇게 되면 토지를 이용하거나 처분하는 데 있어 많은 제약이 따르게 된다. 이처럼 여러 사람의 소유로 된 부동산 전체를 매입하기 위해서는 공유자 모두가 동의한 상태에서 계약을 체결해야 한다.
하지만 공유자가 너무 많거나 격지에 있는 경우 현실적으로 모든 소유자와 만나 계약서를 작성하기는 쉽지 않다. 이러한 경우 모든 공유자로부터 공유토지 전체를 팔아도 좋다는 동의를 받거나 매매에 대한 적법한 대리권을 위임받은 경우 공유자 중 한 명과 계약을 체결할 수 있다.
전씨는 계약의 안전을 위해 공유자 모두의 입회하에 계약을 체결해야 한다. 하지만 특별한 사정으로 어렵다면 매매에 대한 동의 내용 및 매매자금 입금계좌 등을 구체적으로 명기한 위임장과 인감증명서를 징구해야 한다. 또한 유선 등을 통해 공유하는 각 소유자의 의사를 반드시 확인해야 한다.
/지용수 신한은행 부동산종합관리TFT 대리
