문) 올 4월 결혼을 앞두고 2005년 입주예정인 분양권(석계역 풍림아이원)이 있지만 중도금과 잔금을 치르는데 애를 먹고 있습니다. 대출을 통해 처리하려면 어떻게 해야 될지 알려주세요. 현재 계약금만 지불된 상태입니다. 현재 1억원을 대출받은 상태고, 은행에 문의하니 앞으로 2,000만원을 추가로 대출받을 수 있다고 합니다. 2월부터 내야하는 대출이자는 CD연동금리(현 6.29%) 입니다. 결혼후 부부 소득을 감안할 때 매월 원리금을 200만원씩은 상환할 수 있을 것 같습니다. 중도금은 앞으로 1,500만원씩 4번(2003년 7월, 2004년 1월, 2004년 7월, 2005년 1월)이고 입주시 잔금은 900만원(2005년 8월)입니다. 합리적인 계획을 세우는데 도움을 주세요.
답)의뢰인이 계획한 대로 매월 200만원씩을 원리금으로 상환하는 경우 현재 의뢰인의 대출이율 연 6.29%로 계산할 때 약 6년 정도면 1억2,000만원의 대출금을 모두 상환할 수 있게 됩니다. 그렇지만 이 경우에도 주택구입자금 대출을 받을 때는 대출기간을 10년 이상으로 넉넉하게 지정하길 권합니다.
상환기간이 10년 이상인 장기주택구입자금대출(장기주택저당차입금)은 이자상환액에 대해 연간 300만원을 한도로 연말 정산시 소득공제를 받을 수 있기 때문입니다. 이 때 대출금이 만기가 되기 전에 조기상환을 하더라도 소득공제는 그대로 유효하므로 조기상환에 따른 부담은 발생하지 않습니다. 또한 분양권을 취득하면서 받은 중도금 대출도 나중에 주택이 완공된 후 이를 장기주택담보 대출로 전환할 것을 조건으로 차입하는 경우 소득공제 대상이 됩니다. 다만 소득공제의 대상은 배우자나 부양가족이 있는 세대주로, 근로소득자를 원칙으로 합니다.
기존에 가입한 청약부금을 비롯한 근로자우대저축 등의 적금상품도 목적에 맞게 재편이 필요합니다. 2년간을 불입한 청약부금은 1순위 청약자격이 됐지만 이미 분양권을 매입한 의뢰인으로서는 사실상 필요가 없습니다. 지난 2000년 10월 이전에 가입한 청약부금의 경우는 만기까지 소득공제 혜택이 주어지므로 꼭 청약목적이 아니라도 지속적으로 불입하는 것이 유리하지만 의뢰인의 경우는 여기에도 해당하지 않습니다. 따라서 청약목적으로 가입한 청약부금은 이미 목표가 달성된 만큼 해지하여 대출금을 상환하는데 사용하는 것이 좋겠습니다.
이에 비해 근로자우대저축과 장기주택마련저축은 계속 유지하길 권합니다. 두 상품 모두 세금이 전혀 없는 비과세 상품이며 장기주택마련저축은 추가로 소득공제 혜택이 있는 상품입니다. 또한, 장기주택마련저축은 7년 이상의 장기상품으로 의뢰인의 대출금 상환이후의 목돈마련 용도로도 충분히 활용할 수 있습니다. 따라서 필요시 요긴하게 활용할 수 있는 상품들인 만큼 계속 유지하되 의뢰인의 당면 목표가 대출금 조기 상환임을 감안하여 불입액은 유동적으로 조절할 필요가 있겠습니다.
의뢰인은 대출종류와 관련하여 생애최초주택구입자금대출을 받는 것이 더 유리하지 않을까 생각하고 있지만 이 경우에는 몇가지 제약이 따르므로 별도로 확인을 해야 합니다. 그리고 의뢰인이 사용하고 있는 대출은 시중의 CD금리에 따라 적용금리가 주기적으로 달라지는 변동금리 대출입니다. 때문에 CD연동대출을 받는 경우에는 상황에 따라 대출금리가 올라갈 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있으며, 이를 감안해 조금은 여유있게 자금계획을 세우는 것이 바람직합니다.
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