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Q=요즘 강남권 재건축 아파트가 강세라고 해서 투자를 고려하고 있습니다. 어떤 점을 주의해야 하는지 궁금합니다.
A=최근 수도권 주택시장이 회복 조짐을 보이면서 강남권 재건축 시장으로 관심이 쏠리고 있습니다. 지난 1~2월 사이에는 가격이 1억~2억원 올라 이상 급등이라고 할 정도였습니다. 하지만 3월 이후는 오름세가 꺾이고 있습니다. 낮은 가격의 급매물이 해소되자 매도자들이 기대감에 호가를 대폭 올리면서 실제 거래는 거의 사라진 상황입니다.
재건축은 황금알을 낳는 거위로 인식돼 왔습니다. 따라서 시장 분위기가 좋아지면 가격이 큰 폭으로 오르는 경향이 있었습니다. 하지만 지금은 이런 경향이 예전만 못한 게 사실입니다. 시장이 회복되더라도 예전처럼 대세 상승기가 반복될 가능성이 낮은 데다가 수익성을 좌우할 일반분양가를 과거처럼 높게 잡기도 어렵기 때문입니다. 이런 상황에서 단기차익을 노리는 투자는 성사되기 어렵습니다.
따라서 투자를 한다면 먼 미래를 내다보는 장기 투자를 고려하는 것이 좋습니다. 특히 투자에 들어가기 전 재건축의 특징을 제대로 알아야 합니다. 일단 재건축은 입주까지 10년 이상이 걸리는 장기 사업이란 점을 염두에 둬야 합니다. 게다가 재건축 아파트는 낡았기 때문에 전·월세 수익이 낮습니다. 따라서 임대수익이 아닌 시세차익을 기대할 수밖에 없습니다.
재건축 초기 투자 비용은 일반 아파트보다 높은 편이라 은행이자를 희생한다는 점에서 기회비용이 꽤 높습니다. 특히 대출을 받아 투자하는 것은 금융비용이 높기 때문에 절대로 피해야 합니다. 투자기간 동안 우여곡절이 많아 최종 수익성이 어떻게 변할지 알 수 없다는 것도 유념해야 합니다.
또 추진계획안은 확정되지 않은 것이니 그대로 믿으면 안 됩니다. 입지여건과 대지지분, 재건축 관련 서울시 기본 계획 등 원칙적인 사항을 검토하고 투자해야 합니다. 타이밍도 중요합니다. 가격이 오른다고 해서 추격 매수하는 방식은 위험합니다. 급매물 위주로 낮은 가격에 매수하는 것이 바람직합니다.
결론적으로 여유자금을 갖고 장기적으로 투자하는 것을 권합니다. 재건축은 시간과 불확실성과의 싸움입니다. 여러 변수에 따라 사업기간이 장기화할 수 있다는 점을 염두에 두면서 대박에 대한 기대는 접어두고 눈높이를 낮춰 원칙에 충실하게 투자하는 것이 좋습니다.
