도시개발방식 적용… 속도 빨라져<br>교육수요 분산위해 특목고도 설치<br>투기방지위한 보완장치 마련 시급
건설교통부가 ‘5ㆍ4대책’의 후속조치로 도심의 낙후지역에 대한 광역개발을 제도화하는 특별법을 제정하기로 한 것은 강남 집값급등을 진화하기 위한 조치의 일환이다.
집값안정을 위한 가장 현실적이고 효과적인 조치로 서울시의 뉴타운 정책을 적극 지원하기로 한 것으로 풀이된다. 이로써 지난 2003년부터 진행 중인 서울시 뉴타운사업이 탄력을 받게 됐다.
낙후된 주거지를 개발하는 뉴타운사업은 주택공급 확대에 기여하는 것은 물론 고급 주택수요를 강북으로 분산시킴으로써 강남ㆍ북 불균형을 해소해 집값안정에도 도움이 될 것으로 전망되고 있다.
◇뉴타운사업 탄력받아=서울시가 지정한 뉴타운은 은평ㆍ길음ㆍ왕십리 3개 시범사업을 포함, 모두 15곳이 있다. 하지만 은평 뉴타운과 길음 뉴타운을 제외하고는 별다른 사업진척을 거두지 못하고 있다. 2003년 11월 지정된 2차 뉴타운은 개발 청사진이라 할 수 있는 기본계획을 수립하는 단계에 머물러 있다. 이에 따라 내년 상반기까지 사업인가를 거쳐 본격 개발에 나선다는 서울시의 계획에 차질이 빚어질 것으로 전망된다. 3차 뉴타운 지정도 늦어지고 있다.
뉴타운 추진이 지지부진한 것은 기존 재개발과 뉴타운의 차이점이 별로 없기 때문이다. 뉴타운사업은 공공 부문이 개발계획을 수립, 도로 등 기반시설은 공공 부문이, 주택건축은 민간 또는 공공 부문이 맡는 방식이다.
개발방식은 도시개발(수용 또는 환지), 재개발ㆍ재건축, 도시환경정비사업으로 진행된다. 대부분의 뉴타운은 재개발ㆍ재건축 방식으로 진행되며 1차 뉴타운 중 은평 뉴타운이 수용방식의 도시개발 방식을 채택하고 있다.
재개발ㆍ재건축 방식의 경우 구역지정 이후에도 사업완료까지는 보통 5년 이상이 걸린다. 또 주민들간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 변수가 되기도 한다. 도시개발사업은 사업속도가 빠른 것이 장점이다. 하지만 수용방식은 시유지가 대부분인 은평 뉴타운에만 적용 가능하며 환지방식의 경우 나대지가 50% 이상이어야 가능하기 때문에 사실상 적용이 어렵다.
앞으로 특별법 제정으로 도시개발 방식 요건 등이 완화되면 뉴타운사업 기간이 크게 단축될 것으로 전망된다. 이와 함께 서울시가 건교부에 건의한 환지 또는 수용을 절충한 신탁개발 방식이 적용될 가능성도 있다. 뉴타운에 대한 정부지원이 강화될 경우 주민들간의 이견이 줄어들어 사업속도가 빨라질 것으로 전망된다.
◇‘강북 속에 강남’, 집값안정 기대=정부가 특별법을 제정해서라도 서울 뉴타운을 지원하기로 한 것은 뉴타운 개발효과가 신도시 개발에 버금가면서도 비용이나 시간은 훨씬 덜 들기 때문이다. 신도시 과정에서 나타날 수 있는 땅 값상승 등의 부작용도 무시할 수 없는 상황에서 뉴타운은 가장 현실적인 집값안정 대책으로 평가받고 있다.
특별법 제정으로 뉴타운사업 진행이 빨라져 강남에 버금가는 인프라를 갖춘 주거지역이 강북에 대거 탄생할 경우 강남 집중현상이 완화돼 집값안정에 기여할 가능성이 높다. 뉴타운을 중심으로 광역개발을 통해 강남ㆍ북의 격차가 줄어들면 구태여 비싼 집값을 치르고 강남에 진입하려는 수요층이 크게 줄고 자연스럽게 집값안정으로 이어진다는 게 정부의 판단이다.
정부는 강남 집값에 일조하고 있는 교육수요를 분산시키기 위해 특목고도 설치할 계획이어서 고급 주거지 건설과 동반상승 효과가 기대된다. 뉴타운사업은 주택공급 확대에도 기여하게 된다. 전문가들은 뉴타운사업을 통해 최소 3만여가구의 주택 추가공급이 가능할 것으로 추산하고 있다. 실제 은평 뉴타운에서만 종전보다 1만1,000여가구가 늘어난다.
하지만 특별법으로 뉴타운 지역이 과열될 경우 새로운 집값 불안요인이 될 수 있기 때문에 이를 막기 위한 보완장치 마련도 시급하다. 정부는 기반시설부담금을 통해 투기적인 이익을 환수하고 임대주택 건립 등을 의무화할 것으로 전망된다.
