원가연동제 '빛좋은 개살구'

원가연동제(분양가 상한제)가 적용된 동탄 신도시에서 분양가가 예상외로 높게 책정되고, 판교 신도시의 전용면적 25.7평 이하 공동주택 역시 당초 예상보다 분양가가 높아질 것으로 전망되면서 원가연동제는‘빛 좋은 개살구’라는 지적이 거세지고 있다. 정부는 원가연동제가 도입되면 분양가가 기존보다 10~20% 정도 떨어질 것이라고 밝혔다. 하지만 원가연동제를 처음 적용한 우미ㆍ제일건설 31평형의 평당 분양가는 735만원으로 기존 아파트에 비해 인하 폭이 5% 안팎에 그쳤으며, 14일 분양에 나선 풍성주택의 32~33평형은 이보다 20만원이 높은 평당 754만원에 분양가가 책정됐다. 전문가들은 전매가 금지되는 기간(분양 후 5년, 입주 후 2년 6개월)의 금융비용을 감안하면 원가연동제가 적용되지 않는 아파트보다 오히려 비싸지는 결과도 나올 것으로 보고 있다. 이 같은 상황에서 건설교통부는 판교 신도시의 25.7평 이하 공동주택 역시 분양가 산정의 기초가 되는 표준건축비 등 건축비용을 내년 3월 중 물가상승 분만큼 높이기로 해 원가연동제 실효성 논란을 가중시킬 것으로 예상되고 있다. 건교부는 물가상승률을 5%로 가정할 경우 표준건축비와 지하주차장 건축비 등을 합한 25.7평 이하 공동주택의 건축비용은 385만원에서 403만원으로 높아질 것으로 보고 있다. ◇택지 재감정에 따른 땅값 상승이 주요인= 원가연동제 적용에도 불구하고 분양가가 떨어지지 않는 일차적인 요인은 택지 재감정에 따른 땅값 상승이다. 실제 우미ㆍ제일건설 아파트의 분양가가 당초 예상보다 높았던 것은 토지공사로부터 평당 360만~380만원에 공급 받은 택지가 1년 후 재감정을 통해 440만원으로 상승, 분양가에 반영되는 땅값이 높아졌기 때문이다. 원가연동제가 적용되지는 않지만 판교 신도시 25.7평 초과 공동주택의 분양가가 당초 예상보다 10~20% 높게 책정될 것으로 전망되는 것도 바로 이 같은 ‘매커니즘’이 적용되기 때문이다. 건교부는 8.31 부동산 종합대책에서 판교 신도시의 중대형 공동주택을 10% 늘리기로 함에 따라 용적률이 바뀌는 25.7평 초과 중대형 공동주택 용지와 연립주택 용지에 대해 내년 2월 중 택지 재감정을 의뢰한다는 방침인데, 이 경우 10~20%의 분양가 상승이 불가피할 것으로 보인다. ◇건설업계 자율의 가산비용 산정도 문제= 정부가 표준건축비(평당 339만원)만 규제하고 지하층 건축비와 금융비용 등 가산비용은 건설업계 자율로 책정할 수 있도록 한 것도 원가연동제의 분양가 인하효과가 적은 요인으로 꼽힌다. 실제 동탄 신도시에서 분양한 우미ㆍ제일건설은 지하층 건축비를 평당 116만원으로 책정한 반면 풍성주택의 경우는 경사 지형에 지어져 상대적으로 비용이 많이 든다는 이유로 평당 152만을 책정했다. 같은 지역임에도 불구하고 지하층 건축비가 평당 40만원이나 차이 나는 셈이다. 건설업체가 토지공사로부터 택지를 구입해서 분양할 때까지의 이자비용 등 금융비용 역시 평당 10만~30만원에 달하는 것으로 알려졌다. 이 같은 비용이 건설업계 임의로 책정되면서 분양가 인하 폭이 제한되는 것이다. 건교부는 원가연동제가 적용되는 판교 신도시 25.7평 이하의 표준건축비를 물가상승률을 감안, 내년에 4~5% 상향 조정한다는 방침이다. 일반적으로 표준건축비는 건설업체의 이익이 이미 반영된 것인데, 물가상승률에 따른 이의 상향조정은 물론 가산비용 역시 건설업계 자율로 산정됨으로써 분양가 인하는 ‘희망사항’에 그칠 공산에 크다는 게 전문가들의 지적이다. ◇조성원가 인하 등 땅값 낮추는 게 급선무= 원가연동제가 제대로 작동하기 위해서는 땅값을 낮추는 것이 급선무다. 이를 위해서는 택지조성 원가 자체를 떨어뜨리고, 택지 공급 이후 또 다른 땅값 상승의 요인으로 작용하는 택지 재감정도 엄격하게 관리돼야 한다는 목소리가 높다. 동탄 신도시에서 공급된 택지의 경우 인근 분당과 용인지역의 땅값 동향을 전제로 재감정이 이뤄지는데, 이럴 경우 택지 공급가격에 관계없이 주변 땅값이 오르면 덩달아 해당지역의 땅값이 오르는 ‘계단식 상승’의 악순환에 빠지게 된다. 일부에서는 용적률 완화를 통한 땅값의 하향조정도 거론하고 있다. 조성원가가 500만원 짜리 땅도 150%의 용적률을 적용하면 평당 333만원이 되지만 200%를 적용하면 250만원 정도로 떨어지기 때문이다. 건설업체가 자율적으로 지을 수 있도록 돼 있는 지하층을 표준건축비 내에 포함시켜 산정할 필요가 있다는 지적도 나오고 있다. 현재의 원가연동제 하에서는 지하층을 파는 아파트가 파지 않은 아파트에 비해 평당 100만원 이상 비싸질 수 있기 때문이다.