거래도 매물도 실종…"시계제로 상태"

최근 강남 재건축 아파트 시장은 말 그대로 시계제로 상태다. 올해 말 일시적 1가구 2주택 양도세 회피매물, 대선 등 다양한 변수로 강남 재건축 집값이 요동칠 수 있다는 전망을 비웃기라도 하듯 강남 재건축 시장은 지난 7월부터 보합선을 유지하고 있다. 본격적인 상승랠리를 앞둔 폭풍전야의 고요함인지, 아니면 강남 재건축 가격이 이대로 맥없이 꺾이는 것인지 매도자도, 매수자도 도통 감을 잡지 못하고 있는 상황이다. 부동산 전문가들은 연말과 내년 그리고 중장기 강남 재건축 시장 전망에 대해 특별한 정책 변수가 없는 한 내년까지는 강보합세를 유지할 것으로 진단했다. 또 중장기적으로 대치동 은마아파트의 뒤를 잇는 ‘포스트 은마’는 압구정 현대아파트가 될 것이라는 전망도 나왔다. ◇강남 재건축 시장 수요자 변화=최근 강남 재건축 시장은 거래도, 매물도 씨가 말랐다. 지난해 말 매물이 쏟아져 나오며 거래량과 집값이 폭등했던 것과는 대조적이다. 이에 대해 전문가들은 강남 재건축 수요자가 변화했다고 진단하고 있다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “올해 강남 재건축 가격이 한 차례 조정을 거치면서 투기수요가 사라지고 실수요만 남았다”며 “이런 투자자들은 중장기적인 관점에서 강남 재건축을 보유하려는 경향이 커 시장 흐름에 쉽게 일희일비하며 움직이지 않는다”고 말했다. ◇강남 재건축 집값 전망=강남 재건축 집값은 내년에도 최소 5% 미만~최대 10% 미만의 상승에 그칠 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 길진홍 부동산뱅크 팀장은 “연말 대선과 내년 이후 차기 정권에서 부동산규제 완화에 대한 기대감이 강남 재건축 시장을 중심으로 높게 형성된 것이 사실”이지만 “이는 단순히 ‘기대감’으로 끝날 확률이 높아 실질적으로 강남 재건축 가격에 큰 영향은 없을 것”이라고 말했다. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “물가상승률이 4~5%대인 점을 감안하면 2~3% 상승도 실질 상승률은 마이너스와 마찬가지”라고 말했다. ◇매수 타이밍=매수 타이밍은 5명의 전문가들이 하나같이 입을 모아 “지금이 적기”라고 말했다. 함영진 부동산써브 실장은 “올해 말 대선과 차기 정권에 대한 기대감이 강남 재건축 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것”이라면서도 “강남 재건축 시장을 언제든지 자극할 수 있는 매수 대기수요는 항상 상존하고 있기 때문에 한차례 조정을 거친 지금 매입하는 것이 좋다”고 말했다. 이 센터장 역시 “시장은 항상 분위기와 심리로 움직이기 때문에 ‘바닥’보다는 ‘무릎’선에서 매입하는 게 가장 적절하다”며 “내년에도 강남 재건축 가격이 더이상 하락할 것으로는 보이지 않아 올해 말이 적정 매수타임”이라고 말했다. ◇중장기 시장 전망 및 강남 재건축 버블 논쟁=강남 재건축 집값이 올해 한차례 조정을 받기는 했지만 향후 재건축 실현 이후 투자수익 대비 여전히 고평가돼 있다는 일각의 지적에 대해서는 5명의 전문가 모두 ‘난센스’라는 반응을 보였다. 양 팀장은 “앞으로 강남의 신규공급 물량이 재건축밖에 없고 강남이 갖추고 있는 기반시설 및 인적 네트워크 등을 감안했을 때 5~10년 뒤에도 강남 재건축의 희소성은 더욱 부각될 수밖에 없다”고 말했다. 강남 재건축 아파트의 용적률 완화가 현실화되면 강남 재건축 시장의 지각 변동을 예상하는 시각도 있다. 김은경 스피드뱅크 팀장은 “현재는 강남 재건축 시장의 대명사가 대치동 은마아파트이지만 짧게는 5년 뒤에라도 입지적 장점이나 한강조망권 등을 갖춘 압구정 현대아파트가 ‘포스트 은마’로 부상할 것”이라며 “재건축에 대한 규제완화가 현실화되면 현재 보류 상태인 압구정 현대아파트 초고층(60층) 고급단지화 계획이 추진될 수 있어 강남권의 랜드마크 단지로 부상할 것”이라고 말했다. ◇재건축 외 유망 투자상품=내년 부동산 시장에서 강남 재건축 외에 유망 투자상품으로 대다수의 전문가들이 신규분양 시장과 재개발 지분을 꼽았다. 함 실장은 “분양가상한제 시행으로 ‘내 집 마련’ 수요자들의 관심이 분양시장에 많이 몰려 있다”며 “특히 내년에는 광교 신도시나 은평 2단계 물량 등 유망 물량의 분양도 예정돼 있다”고 말했다. 길 팀장은 “내년에도 강북권 뉴타운 지분의 강세가 지속될 것으로 보이며 수익형 임대상품인 오피스텔이나 상가 시장도 좋은 투자처”라고 말했다.