[도심속 미니 신도시 재정비 촉진지구] <7> 한남지구

용산은 앞으로 약 10년 뒤 서울의 강남을 대체하는 최고급 업무ㆍ주거 중심지는 물론 국제도시로의 도약을 꿈꾸고 있다. 지난 8월 서울시와 코레일이 ‘용산철도창 부지와 서부이촌동 통합개발’을 발표하면서 이른바 ‘한강르네상스프로젝트’로 대표되는 용산 개발이 날개를 달게 된 것. 현재 부동산 시장에서 최대의 이슈메이커로 부상한 용산에서도 서울시의 총 16개 재정비촉진지구(이하 재촉지구) 중 하나인 한남재촉지구 프로젝트가 진행되고 있다. 한남재촉지구는 지난 2003년 2차 뉴타운사업지구로 지정됐다가 지난해 10월 재촉지구로 재지정됐다. 용산구 한남ㆍ보광ㆍ이태원ㆍ서빙고ㆍ동빙고동 일대 109만5,000㎡ 규모로 조성될 예정이다. 한남재촉지구는 5층 미만의 건물이 90% 이상인 노후ㆍ불량 주택 밀집지다. 하지만 한남대교 북단에 위치해 서울에서 가장 뛰어난 한강 조망권을 확보하고 있으며 북쪽으로는 남산 공원이 있다. 재촉지구 서쪽으로는 용산민족공원이 조성될 예정으로 앞으로 사업 완료시 쾌적한 주거환경을 지닌 친환경 고급 주거단지로 거듭날 전망이다. 또 2001년부터 추진되고 있는 용산부도심개발계획과 용산미군기지 이전 등이 맞물려 대규모 개발이 한창 진행되고 있다. 8월 서울시 도시건축공동위원회에서 한남동에 위치한 옛 단국대 부지의 지구단위계획이 통과되면서 600여가구 규모의 고급 주건단지 조성사업도 진행될 예정이다. 옛 단국대 부지 주변은 외국 공관들과 고급 빌라들이 밀집해 있는 지역으로 이번 계획안에 따르면 최고 용적률 150%를 적용해 3층 높이의 고급빌라와 5~12층 규모의 아파트 및 테라스하우스 등의 고급주택이 들어설 예정이다. 한남재촉지구는 3종 주거지역으로 분류된 일부 사업지를 제외하고는 대부분의 사업지가 1ㆍ2종 주거지역이기 때문에 재개발시 평균 용적률이 170~180%선이다. 하지만 지난해 재촉지구로 지정됨에 따라 용적률 및 층고제한 역시 다소 완화될 전망이다. 16개 재촉지구 중 최고의 유망 투자처로 꼽히는 한남재촉지구는 33㎡ 미만의 소형 지분 가격이 3.3㎡당 4,000만~5,000만원선이다. 한남재촉지구는 한때 조합원 지분 쪼개기가 극심해 투자수익률 악화가 우려되기도 했지만 현재는 조합원들의 지분 합치기가 한창이다. 하지만 여전히 투자자들에게 각별한 주의가 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 정태희 부동산써브 연구원은 “재촉지구로 지정된 후 한남뉴타운 일대의 지분 가격이 크게 올라 현재는 투자하기 부담스러운 게 사실”이라며 “조합원 수가 많아 투자이익이 크지 않고 진행속도가 느려 투자금이 장기간 묶일 위험도 있다”고 말했다.