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주택시장에서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 종합부동산세만큼 뜨거운 감자다.
'부동산 규제 완화'라는 이야기만 나와도 시장은 'LTV·DTI'를 손질할 것으로 해석할 정도로 여론은 달아오른다. 한쪽에서는 "시류에 맞지 않으니 대폭 완화해야 한다"고 주장하는 반면 다른 한쪽에서는 "가계부채가 심각한데도 빚내서 주택경기만을 살리려는 '건설족'의 마인드"라고 비판하고 나선다. 규제의 키를 쥐고 있는 정부 역시 곤혹스럽다. 올해 초 경제혁신3개년계획 발표 때 'LTV·DTI 합리화'를 넣었다가 뺀 것도 고민이 그만큼 깊다는 얘기다.
어찌됐건 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 부동산 정책을 두고 '한여름 옷을 한겨울에 입고 있다'는 의견을 내면서 부동산에 대한 금융규제 완화 가능성도 한층 무르익고 있다. 방향은 아직 정해지지 않았다. 주무부서인 금융위원회 내에서의 본격논의는 물론 기재부와의 의견 조율도 시작되지 않았다. 하지만 LTV·DTI에 대한 완화는 수순으로 보인다. 내용과 강도의 문제일 뿐이다. 정부의 한 관계자는 "박근혜 정부 2기 경제팀이 조만간 새로운 경제운용 방향을 내놓을 것"이라면서 "거기에는 LTV·DTI에 대한 규제완화도 들어가지 않겠냐"고 말했다.
◇가계부채 1,000조원 부담…DTI는 미세조종 가능성=DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율이다. 2005년 도입 이후 현재 서울은 50%, 지방 60%를 적용하고 있는데 가계부채의 건전성을 관리하는 대표적인 수단이다. 더욱이 가계부채가 1,000조원을 넘어서면서 DTI의 전격적인 비율 완화는 쉽지 않다. 정부 안팎에서도 서울과 지방의 규제 비율 통일, 현금흐름이 부족한 자영업자나 미래소득이 보장된 젊은 층에 대한 획일화된 규제완화 정도의 '미세조정' 가능성에 무게를 싣고 있다.
2012년 8월에 발표했던 DTI 규제 보완 방안의 추가 연장은 거의 가닥이 잡혔다. 이에 따라 일자리가 있는 40세 미만 차주의 DTI를 산정할 때 앞으로 10년간의 연평균 소득을 추정해 소득 산정에 반영하는 조치가 내년 9월까지 연장될 것으로 전망된다. 또 소득이 없지만 자산이 많은 은퇴자 등의 순자산을 소득으로 환산해 인정하고 금융소득 종합과세 비대상자의 금융소득을 근로·사업소득에 합산하는 것도 1년간 늦춰진다.
◇실효성 낮은 LTV는 큰 폭 규제완화=규제완화 과정에서 엄격한 잣대를 들이댈 DTI와는 달리 LTV는 좀 더 유연한 기준에서 검토할 것으로 전망된다. LTV 한도는 수도권 50%, 지방 60%다. 금융권역별로는 은행 50%, 저축은행·여전사 등 60%, 상호금융 70%다. 같은 은행이더라도 서울(50%)과 지방(60%)에 다른 LTV가 적용된다. 대출을 하는 금융회사의 건전성을 관리하기 위해 도입됐는데 미국 금융회사가 서브프라임 모기지 사태 등으로 잇따라 파산할 때도 국내 은행이나 보험사의 주택담보대출 위험을 피해갔던 것도 LTV의 효과다.
하지만 LTV는 주택가격의 부침과 정(+)의 방향으로 이동한다. LTV 규제가 주택금융 시장 안정화에 미치는 효과가 제한적인 이유다. 동시에 은행·보험 등 금융회사의 건전성 관리도 잘되고 있다. 때문에 LTV의 엄격한 규제를 완화해야 한다는 목소리가 나온다. 특히 세대별·지역별로 획일화돼 있는 규제의 틀을 다양화할 것으로 전망된다. 새누리당 정책위의 한 관계자는 "생애 최초 주택 구입자 등 젊은 층에 대한 세분화 작업을 통해 규제를 다양하게 가지고 가는 쪽을 보고 있다"고 말했다. 한국개발연구원(KDI)도 최근 보고서를 통해 가계부채가 심각한 상황에서 LTV의 전면적인 규제완화는 바람직하지 않지만 지역별로 차등화돼 있는 규제는 단순화할 필요가 있다고 지적했다.
다만 시장의 기대만큼 LTV 비율을 크게 올리는 데까지 의견일치를 볼지는 미지수다. 우리나라의 LTV의 평균 비율은 49.4%이지만 후순위채인 전세보증금을 포함하면 그 비율은 58.7%다. 또 LTV를 풀 경우 주택가격 상승보다는 가계대출 증가 속도가 더 빠르다는 KDI의 분석 역시 부정적 요인이다.
