수익률 최소 연 4.72%로 안정적 투자 불구<br>땅값 상승 기대 어려워 고수익은 쉽잖을 듯
 | | 한국토지주택공사가 최근 판매를 시작한 토지수익연계채권에 인천 영종, 파주 운정 일대 토지들을 대거 연계시켜 이들 지역의 지가 상승이 가능할지 관심이 모아지고 있다. 인천 영종지구 전경. |
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한국토지주택공사(LH)가 11년 만에 발행한 토지수익연계채권에 인천 영종, 파주 운정지구 일대 미분양 토지가 대거 연계된 것으로 나타났다.
6일 LH에 따르면 최근 발행한 토지수익연계채권은 총 2조6,000억원이며 토지 면적으로 따지면 111만9,968㎡ 규모다.
토지수익연계채권은 일반 채권과 다르게 LH가 보유한 부동산을 매각해 수익이 나면 확정금리 외에 '플러스 알파'의 이자를 주는 변동금리부채권이다. 표면금리는 연 3.5%, 중도상환 및 만기보장수익률은 최소 연 4.72%다. 여기에 채권에 연계된 토지 가격이 상승할 수록 수익률은 높아진다.
이로 인해 채권시장뿐 아니라 부동산 시장에서도 이번 채권에 LH의 어떤 토지가 포함될 지 관심이 높았다. 중장기적으로 지가 상승이 예상되고 개발 잠재력이 큰 지역을 LH가 선별했을 것이라는 예상 때문이다. 지난 1999년 LH가 최초 발행한 토지수익연계채권은 지가 상승으로 20%가 넘는 수익률을 기록한 바 있다.
LH에 따르면 이번 채권에 연계된 토지는 모두 수도권이며 면적 기준 가장 많이 연계된 곳은 총 20만3,676㎡이 포함된 인천 영종지구로 나타났다. 이어 남양주 진접지구 12만451㎡, 파주 운정지구 11만6,088㎡, 김포 양촌지구 11만2,673㎡, 인천 청라지구 10만6,270㎡ 등이 포함됐다.
금액으로 따지면 파주 운정지구가 4,643억9,700만원으로 가장 많고 인천 영종지구 4,437억7,500만원, 김포 양촌지구 2,926억2,100만원, 고양 삼송지구 2,478억5,900만원 등의 순이다.
LH의 한 관계자는 "단기적으로는 투자 메리트가 적기는 하지만 채권이 10년 만기임을 감안해 중장기적인 개발 여력이 있는 수도권 토지를 선정했다"고 말했다.
이들 토지의 매각은 부동산 시장여건 등을 감안, 채권 발행 2년 경과 후(2012년 8월27일)부터 시작한다.
하지만 이들 지역에 대한 중장기 전망은 밝지 않은 편이다. 인천 영종과 청라 일대는 경제자유구역 개발 사업이 흔들리고 있고 경기 파주, 고양 일대 역시 공급 폭탄으로 시장이 쉽게 회복되지 못할 것으로 전망된다.
고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "LH 가 어느 정도 의지를 갖고 해당 지역들을 개발할지가 관건"이라며 "최근 시장 분위기를 감안할 때 수도권 외곽의 토지에서 예년만큼 지가 상승을 하긴 기대하기 어려울 것으로 보인다"고 말했다.
한편 토지수익연계채권은 현재 국민연금 등의 매입으로 기관 배정 물량은 모두 판매됐으며 일반 물량도 인기리에 판매되고 있다. 경기가 좋을 때는 연계 토지의 가격상승에 따른 추가 이자를 받을 수 있고 경기가 좋지 않을 때는 보장수익률에 따른 안정적인 수익을 얻을 수 있는 것이 장점으로 부각됐기 때문이다.
