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Q=초등학생 자녀 두 명을 키우고 있는 맞벌이 부부입니다. 회사 근처에 전세를 살고 있는데, 아이들 학교 다니기에 편리한 곳으로 전셋집을 옮기려고 합니다. 다행히 마땅한 아파트가 있어 전세계약을 하려고 보니, 현 소유자가 집을 매도하기 위해 매수인과 매매계약을 체결한 상태입니다. 중개업자 얘기로는 매도인인 아닌, 매수인과 전세계약을 하면 된다고 합니다. 아직 소유권이 매수인 앞으로 등기되지 않았어도 전세계약에는 문제가 없는지 궁금합니다. (40대 회사원 H씨)
A=일반적으로 매매계약이 완료됐지만 매수인에게 소유권 이전등기가 되기 이전의 아파트에 대해서는 매도인이 아닌, 매수인과 전세계약을 하고 있습니다. 물론 중개업자는 매매계약이 이루어졌다는 사실관계를 임차인에게 자세하게 설명해줘야 하고, 전세계약자는 그에따라 매수인과의 전세계약을 체결하기 됩니다. 아파트의 매매계약이 정상적으로 이행돼 매수인 앞으로 소유권이전등기가 완료된다면, 전세계약에는 아무런 문제가 발생하지 않습니다.
하지만 아파트의 매매계약이 정상적으로 이행되지 않으면, 매수인과 전세계약을 한 임차인은 정상적인 전세계약을 주장할 수 없어 피해를 볼 수도 있습니다. 부동산거래의 경우 매도인과 매수인의 계약불이행 등의 사유로 매매계약 자체가 무효가 되거나 취소 또는 해제가 되는 일이 종종 발생하기 때문입니다. 만약 매수인이 소유권을 이전 받지 못한다면, 매수인과 체결한 전세계약은 유효한 계약으로 인정 받을 수 없습니다. 대법원 판례를 살펴봐도 매매계약이 체결된 상태에서 매도인이 매수인에게 임대할 권한을 주었다 해도 매매계약이 해제되면 임대할 권한도 소멸하게 됩니다. (대법원 1995.12.12, 선고95다32037 참조)
결론적으로 얘기하면 매수인의 매매계약서만 가지고 매수인과 전세계약을 체결하는 것은 임차인에게 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 매매계약이 체결된 아파트에 안전하게 전세계약을 하려고 하면, 매수인보다는 매도인과 전세계약을 하는 것이 좋습니다. 여기에 좀 번거롭더라도 전세계약서에 매수인에게 소유권 이전 후에도 전세계약을 승계한다는 특약을 받아두는 것이 보다 안전한 방법입니다.
