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Q,=은퇴자금을 가지고 경매를 통해 상가 건물을 매수하려고 합니다. 권리분석을 하다 보니 1순위 근저당권과 소유권이전 가등기가 같은 날짜에 설정돼 있습니다. 같은 날짜에 설정된 가등기가 경매로 소멸되는 것인지, 아니면 매수인이 인수해야 하는 것인지 궁금합니다.(50대 은퇴자 D씨)
A= 등기부에 공시되는 권리가 같은 날짜에 설정되면 애매하게 보일 수 있습니다. 하지만 부동산등기법에서는 같은 날짜에 설정된 권리들의 우선순위를 정하는 기준을 마련해 놓고 있습니다.
등기부는 갑구와 을구로 구분되어 권리를 공시합니다. 우선 갑구에는 소유권에 대한 권리변동에 관련된 사항이 기재됩니다. 예를 들어 가등기를 비롯해 환매등기, 가처분 등이 공시되고 있습니다. 을구에는 소유권 이외의 권리들이 공시되는 곳입니다. 근저당권, 지상권, 지역권 등이 포함됩니다.
부동산등기법에서는 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따르도록 하고 있습니다. 같은 구(區)에 등기기록이 되어있다면 순위번호에 따르지만, 다른 구에 등기기록이 되어 있다면 접수번호에 따릅니다.(부동산등기법 제4조 참조) 즉 갑구와 을구에 공시된 권리가 같은 날짜 경우에는 접수번호 순서로 우선순위가 결정되는 것입니다. .
위의 사례의 경우 가등기는 갑구에 공시되고, 근저당권은 을구에 공시되는 권리입니다. 따라서 근저당권과 가등기가 각각의 구에 표시되어 있기 때문에 법에서 정한 접수번호의 선후에 따라 우선순위를 결정해야 합니다. 근저당권의 접수번호가 빠른 경우, 근저당권은 기준권리가 되기 때문에 가등기는 경매로 소멸하게 됩니다. 매수인의 부담은 전혀 없습니다. 그러나 가등기의 접수번호가 앞선 경에는 주의해야 합니다. 선순위 가등기는 경매로 소멸되지 않으며, 당연히 매수인이 부담해야 하는 권리가 되기 때문입니다.
