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일본 도쿄 지요다구의 오테마치지구는 지난 2006년 도시재생특별지구로 지정되면서 개발에 속도가 붙었다. 특별지구로 지정되면서 오테마치지구는 전체 개발지역의 평균 용적률 1,200%, 1·2차 재개발지역은 각각 1,590%와 1,470%의 인센티브 용적률이 적용되며 민간 자본이 관심을 끌 만한 지역으로 변모했기 때문이다. 각종 인허가 절차를 간소화한 것도 사업이 활기를 띨 수 있었던 배경이다. 순환(연쇄)형 개발방식을 채택해 아직도 개발 중인 상태지만 이미 오테마치지구는 닛케이빌딩과 JA본사 빌딩, 게이단렌 빌딩 등이 들어서면서 대도시 도쿄에서도 가장 세련된 지역으로 자리매김했다.
정부가 지방이전 대상 공공기관의 옛 사옥 등 종전 부동산을 입지규제최소구역으로 지정하기로 하면서 종전 부동산 매각이 활기를 띨 것으로 전망된다. 입지규제최소구역으로 지정되면 용적률과 건폐율 등 기존 도시계획의 각종 규제를 적용 받지 않아 개발사업성이 크게 개선될 가능성이 크기 때문이다.
부동산 투자 자문업체의 한 관계자는 "그동안 종전 부동산은 개발보다는 기존 건물을 그대로 둔 채 매입 후 활용할 수 있는 방안이 없어 외면을 받은 측면이 크다"며 "개발 가능성이 열린 만큼 수요도 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.
◇외면 받던 종전 부동산 개발 여력 높아져=19일 국토교통부에 따르면 현재 매각에 난항을 겪는 지방이전 공공기관의 종전 부동산은 총 38곳으로 부지면적은 214만㎡, 매각금액만 2조8,500억원에 달한다. 이 중 상업지역에 속한 부동산을 제외하면 26곳이 매입 후 개발을 진행할 경우 사업성이 떨어지는 주거지역이나 자연녹지에 속해 있다.
정부가 '창조경제 밸리'로 조성하기로 한 경기도 성남시의 한국도로공사 본사 부지 역시 그동안 입지가 뛰어나 민간의 관심은 많았지만 자연녹지로 묶여 개발을 진행할 경우 사업성이 크게 떨어진다는 평가를 받아왔다. 자연녹지의 경우 관련 법으로 건폐율은 20%까지, 용적률 50~100%로 규정돼 있으며 5층 이상의 건축물은 지을 수 없도록 돼 있다. 자연녹지 규제를 그대로 받을 경우 전체 20만㎡ 부지에 건물을 지을 수 있는 면적은 4만㎡에 불과하고 이마저도 연면적 4만㎡, 5층 이상의 건물은 지을 수 없는 셈이다.
한 중견 건설사 개발사업 담당자는 "도심 내 녹지지역의 종전 부동산은 용적률 등 규제만 사라지면 충분히 개발 가능성이 있다"며 "개발 가능한 부지도 넓어 도심 내 상업지역 내 부지보다 활용도도 높다"고 설명했다.
◇종전 부동산 매각 관심 대상은=시장의 관심을 끌 만한 종전 부동산도 적지 않다. 우선 서울에서는 한국교육개발원 서초동 본사 부지가 관심의 대상이다. 현재는 6만㎡ 부지에 연면적 1만2,353㎡ 건물이 들어서 있다. 감정가격은 798억원으로 3.3㎡당 440만원 꼴이지만 주변 아파트 가격은 3.3㎡당 2,000만원을 웃돌 정도다.
경기도에서는 성남시에 위치한 한국식품연구원과 수원시의 국세공무원교육원에 대한 업계의 관심이 높다. 한국식품연구원은 부지면적 11만2,000㎡ 규모로 분당신도시 정자동과 판교신도시 판교동과 맞닿아 있는데다 부지 주변에 남서울CC 등이 있어 판교신도시에서도 노른자 땅에 속한다. 특히 확장 개발할 예정인 '테크노밸리'와도 가까워 개발 가능성을 높게 보고 있다. 국세공무원교육원 역시 영동고속도로 북수원 IC와 인접해 교통이 편리하고 인근에 이미 대규모 아파트 단지가 형성돼 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 2010년 분양한 수원 SK스카이뷰는 116㎡(공급면적 기준)의 가격이 4억~4억3,000만원선이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "한국교육개발원·한국식품연구원 등은 도심과 가깝고 입지도 뛰어나다"며 "개발 가능성만 열린다면 종전 부동산도 시장의 관심을 받을 수 있을 것"이라고 예상했다.
