|
오피스텔 1억으로 접근 가능, 상가는 '선임대 점포'가 유리
건물·토지 소유하고 있다면 '도시형 생활주택' 관심둘만
자금 규모·관리 요령·세금 등 상품마다 차이있어 주의해야 『#1. 지난 21~22일 이틀간 230실의 일반청약을 받은 '강남역 아이파크' 오피스텔에는 무려 7,521건의 청약이 몰려 평균 32대1의 경쟁률을 보였다. 앞서 이뤄진 58실의 거주자 우선청약에도 2,134건의 접수가 몰렸다. 1만 여건에 가까운 청약건수는 최근 오피스텔에 대한 투자자들의 관심을 극명히 보여주고 있다. #2. 지난 20일 서울 마포 서부지방법원 경매에서 가장 인기가 높았던 물건은 총 11명이 응찰에 나선 서대문구의 2층 주택이었다. 1년 전만해도 재개발ㆍ재건축을 앞둔 아파트ㆍ다세대 주택에만 쏠려 있던 경매투자자들의 관심이 저렴한 단독주택으로 고스란히 옮겨갔다. 다세대나 도시형생활주택으로 리모델링한 후 임대 수익을 올리려는 투자자들이 최근 급격히 늘어났기 때문이다. 바야흐로 수익형 부동산의 전성시대다. 아파트 시장 침체가 이어지는 가운데 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형 부동산 시장에만 훈풍이 불고 있다. 매달 나오는 월임대료로 노후를 대비하려는 은퇴예정자, 저금리 기조에 높은 수익률을 올리려는 투자자, 최근의 소형 주택 전세난 등으로 주택 임대 사업에 관심을 가진 사람들이 늘고 있기 때문이다. 하지만 '저렴하게 사서 값이 오르면 판다'라는 아파트 투자 공식에만 익숙한 부동산 투자자들에게는 수익형 부동산 투자가 다소 낯설기 마련. 수익형 부동산의 대표적인 상품들과 그 투자 요령 및 주의 사항 등에 대해 살펴보며 내게 꼭맞는 수익형 부동산을 골라보자.』 '두번째 월급 통장' 흔히 수익형 부동산을 빗대어 이르는 말이다. 이말처럼 수익형 부동산은 매매를 통한 시세 차익보다 매달 꼬박꼬박 나오는 월임대료에서 수익을 창출하는데 목표를 둔다. 은행 예금 금리가 3% 수준에 그치는 저금리 시대에 연 6~7%에 달하는 고정수익이 나온다는 것은 특히 은퇴 이후 생활을 준비하는 사람들에게 매력적이다. 아파트와 달리 별다른 청약조건이 없다는 점도 수익형 부동산의 장점이다. 수익형 부동산은 상가, 오피스텔에서 빌딩, 도시형생활주택, 펜션, 고시원 등에 이르기까지 다양하다. '최대한 저가로 매입해 수익률을 높힌다'는 투자 원칙은 공통적으로 적용되지만 상품에 따라 투자에 필요한 자금 규모에서 부동산 관리 요령, 세금 문제에 이르기까지 크고 작은 차이점이 존재한다. ◇소액 투자의 매력 '오피스텔'= 오피스텔은 환금성과 안정성 측면에서 수익형 부동산, 특히 주택 임대상품의 대표주자로 꼽을 만하다. 가장 큰 장점은 입지에 따라 1억원 수준의 소액 투자가 가능하다는 점이다. 아파트처럼 정기적인 신규 분양이 이어지고 있어 빌딩, 원룸 주택 등의 상품보다 투자자들이 접근하기도 비교적 쉽다. 부동산114의 김규정 부장은 "지역에 따라 수익률은 천차만별이지만 대출이 없는 상황에서 서울 시내 오피스텔의 평균 수익률은 6% 수준"이라며 "지방 오피스텔의 경우 환금성은 떨어지지만 매입가가 저렴해 수익률이 좀 더 높아지기도 한다"고 말했다. 하지만 오피스텔은 규모와 입지에 따라 가치가 극명하게 갈리는 상품이므로 신중한 접근이 필요하다. 중형이상의 경우 비싼 월임대료 및 관리비로 아파트에 비해 수요자들의 선호도가 크게 떨어진다. 역세권, 업무지구가 아닌 지역에서는 임차인 확보에 어려움을 겪을 수도 있다. 투자자들의 관심이 오피스텔에 몰리며 분양가 및 시세가 높아지고 있어 자칫 비싸게 사들일 경우 기대 만큼의 수익을 보장받기 힘든 경우도 나타나고 있다. 김규정 부장은 "전세난으로 임대 가격도 오르고 있지만 분양가도 큰 폭으로 상승했기 때문에 매입 때는 제대로 수익이 나는지 신중하게 따져봐야 한다"고 조언했다. ◇넉넉한 고정수익을 원한다면 '상가'를= 상가는 고정적으로 넉넉한 임대 수익을 얻고자 하는 투자자들이 가장 선호하는 수익형 부동산의 대표상품이다. 상권이 활성화된 곳이라면 임대 수익은 물론 추후 상가 가치 상승의 가능성도 높다. 하지만 주택 임대 상품에 비해 내수 경기 상황에 민감해 지난 몇 년간은 공실 리스크가 커지고 임대료가 떨어져 수익률이 저조한 상황이다. 상가는 개별 점포당 받을 수 있는 월임대료가 다른 수익형 부동산보다 월등히 높다는 것이 장점이다. 주택 임대의 경우 규모가 큰아파트도 월 100만원 이상의 임대료를 받기 어렵지만 1층 대로변에 위치한 33~43㎡ 규모의 상가는 월 200만~300만원의 임대료를 받곤 한다. 종로 등 도심권역의 월 임대료는 400만~500만원까지 올라가기도 한다. 다만 매입에 필요한 자금 규모 역시 큰 편이어서 연수익률은 오피스텔 등과 비슷한 수준이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "매입가가 비싼 1층 상가는 최저 수익률을 6%, 환금성이 다소 떨어지는 중층부 상가에선 8% 정도를 기대한다"며 "강남권 연수익률은 5%에 그치기도 하지만 시세 상승이 대한 기대가 높아 인플레이션 대비 실물 자산 투자 개념으로 많이 접근한다"고 말했다. 상가 투자에 익숙지 않은 투자자들에게 전문가가 추천하는 물건은 이미 임대가 확정된 '선임대 점포'다. 공실에 대한 리스크를 줄일 수 있기 때문이다. 투자 시에는 가능하면 금융, 의료, 대형 프랜차이즈 등 장기계약이 가능한 우량업종이 입점하는 상가가 좋다. 소액 투자자들의 경우 한국토지주택공사(LH)에서 공급하는 단지내 상가도 노려볼 만하다. 600~800가구 규모의 배후 세대가 있는 상가가 무난하다. 반면 상가 면적을 쪼개 구분등기 분양하는 1억원 미만의 이른바 '테마상가'에는 신중하게 투자해야 한다. 선 대표는 "1억원 미만의 소액 상가에 연 7~10% 규모의 수익률을 보장해 준다는 식의 등기분양은 피해사례가 많아 주의해야 한다"고 조언했다. 그는 또 "광교ㆍ판교 등의 유력 입지 상가 역시 분양가가 지나치게 비싼 경우가 많으므로 수익률을 잘 따져봐야 한다"고 덧붙였다. ◇건물ㆍ토지가 있다면 '도시형 생활주택'을=지난해 5월 도입된 도시형생활주택은 불과 1년 남짓한 기간 동안 수익형 부동산의 새로운 트렌드로 자리잡았다. 도시형생활주택은 20가구 이상 300가구 미만으로 구성되며 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 주택으로 나뉜다. 30가구 미만은 건축허가만으로 지을 수 있어 인허가가 간편하며 건설기간도 6개월~1년 이내로 짧다. 건축비의 50%는 국민주택기금을 통해 저리 융자로 조달할 수 있다는 것도 장점 중 하나다. 다만 임대 수요가 풍부한 도심 역세권의 경우에는 땅값이 비싼 경우가 많아 토지를 매입해 도시형 생활주택을 건설하는 방법으론 높은 수익률을 내기는 힘들다는 것이 전문가들의 평가다. 이에 따라 대부분의 투자자들이 역세권의 낡은 단독주택을 매입해 리모델링하는 식으로 접근하는 경우가 많다. 수목건축의 서용식 대표는 "보유한 토지에 신축하거나 단독주택을 리모델링하는 방식으로는 지금도 연 30%에 가까운 고수익을 올리는 경우가 나오고 있다"고 전했다. 건설사가 200~300가구 규모로 지어 개별 세대를 분양하는 도시형 생활주택은 오피스텔과 같은 방식의 투자가 가능하다. 다만 도시형생활주택은 주택법의 적용을 받기 때문에 1억원 이상 전용 21㎡ 이상의 도시형생활주택을 2가구 이상 분양받을 경우 다주택자 보유에 따른 양도세 중과 대이 된다는 점을 유의해야 한다. ◇도움말 주신 분
선종필 상가뉴스레이다 대표·고종옥 베스트하우스 대표·서용식 수목건축 대표
