[스트리트형 상가 투자] 고객유입 쉬워 수요 탄탄… 선임대 후분양으로 수익 든든

협곡처럼 구불구불한 거리를 따라 상가 243개가 배치된 서울 마포구 합정동의 '메세나폴리스' 상가. 수평 동선을 따라 걸으며 쇼핑과 휴식, 문화를 쉽게 즐길 수 있기 때문에 단지 내 수요뿐 아니라 외부 고객 유입도 많다. /사진제공=GS건설

A씨는 지난해 초 GS건설이 서울 마포구 합정동에 짓는 주상복합아파트 '메세나폴리스'의 상가를 8억원에 분양받았다. 전용면적 49㎡의 이 점포에 보증금 5,000만원, 월 375만원의 임대료를 받고 음식점을 입점시켜 연 6%의 수익률을 올리고 있다. A씨는 "상가가 가로로 길게 늘어서 있어 이용자들에게 쉽게 노출돼서 그런지 임차인의 가게도 장사가 잘되는 것 같다"면서 "5년간 일정한 수익률을 보장받는 상품이어서 투자를 잘했다는 생각이 든다"고 말했다.

가로형(스트리트형) 상가를 도입하는 주상복합 아파트가 늘면서 실제 투자 수익률에 대한 관심도 커지고 있다. 가로형 상가는 단지 내 점포들이 길을 따라 일렬로 쭉 늘어서 있어 고객들이 쇼핑도 하면서 볼거리와 휴식도 취할 수 있도록 동선을 계획한 상가다. 수직적인 동선의 박스형 상가에 비해 수평적인 동선 이동이 가능해 점포 노출이 쉽고, 유입 고객들이 오래 머물면서 쇼핑ㆍ외식ㆍ문화 등을 원스톱으로 해결하도록 해 상권 형성이 용이한 장점이 있다.

◇점포수 200~400개 대형 가로형 상가 속속 등장=2010년 이후 지어지는 대단지 주상복합 아파트는 대체적으로 가로형 상가를 조성하는 경향을 보이고 있다. 과거에 공급된 주상복합 아파트 내 상가는 대부분 박스형 일색이었다. 아파트 분양을 우선시하다 보니 상가 설계가 상대적으로 후순위로 밀려나 변별력이 떨어졌다.

하지만 부동산시장 침체로 주상복합 아파트의 인기가 떨어지자 이색적인 단지 내 길거리상가를 조성해 입주민의 생활 편의는 물론 상가 활성화, 더 나아가 주택가치 상승을 꾀하는 사례가 늘고 있다. 물론 단지 규모가 커지면서 상가 길이도 자연스레 길어진 측면도 있다.

지난해 8월부터 입주가 시작된 마포구 합정동의 메세나폴리스는 마치 협곡처럼 구불구불한 거리를 따라 상가가 배치됐다. 수평 동선이 240m인 이 상가의 점포는 총 243개로, 현재 연면적 기준으로 50% 이상이 분양됐다.

포스코건설이 인천 송도신도시에 조성한 '송도 센트럴파크1몰(센원몰)'도 대표적인 가로형 상가다. 연면적 4만1,035㎡(1만2,413평) 지하1~지상3층 5개동 216개 점포로 구성됐다. BMW와 볼보 등 유명 수입차 매장과 커피전문점ㆍ피트니스센터 등 '키 테넌트(key tenantㆍ집객 효과가 큰 핵심점포)'가 다수 입점해 있다.



부천 신중동역 인근의 '위브더스테이트몰'은 가로 길이만 700m에 달하고 점포수가 400개가 넘는 매머드급 가로형 상가다. 2008년에 입주한 주상복합 아파트도 20개동 1,965가구에 이른다. 400여개의 점포 중 80% 가량이 분양됐고, 현재 남아있는 70여개가 주인을 찾고 있다. 지상1층의 경우 분양가가 3.3㎡당 1,300만~1,800만원선이며 2층은 450만~500만원선에 분양 받을 수 있다.

◇선임대 후분양으로 안정적 임대수익 보장도=대부분 주상복합 아파트와 함께 조성되는 가로형 상가는 소비력을 갖춘 든든한 배후수요를 기본적으로 확보하는데다, 건설사들이 상권 활성화를 위해 대형 점포를 전략적으로 유치하기 때문에 외부 고객 유입량도 상당하다. 특히 공실에 따른 투자 손실을 예방하기 위해 선임대 후분양 방식을 채택하는 경우가 많아 투자 안정성이 높다는 분석이다.

선임대 후분양 방식은 말 그대로 상가 분양업체가 먼저 임차인을 구한 뒤 해당 점포를 투자자에게 분양하는 것이다. 상가를 먼저 분양 받았지만 임차인이 없어 공실이 발생할 경우 임대 수익을 올릴 수 없을 뿐 아니라 대출을 받은 투자자의 경우 이자부담까지 져야 하기 때문에 이를 미연에 방지하기 위한 분양방식이다.

분양업체들은 선임대 방식으로 임차인을 모집, 상가 투자자의 리스크를 최소화하는 한편 일정기간 동안 최소 수익률을 보장해주기도 한다. 통상적으로 5년 간 연 5~6% 이상의 수익률을 보장하는 경우가 많다. 건설사의 한 분양 관계자는 "상가만 분양한 후 발생할 수 있는 공실로 인한 손해를 투자자에게 떠안기지 않기 위해 선임대를 통해 일정 수익률을 보장하려고 애쓰고 있다"고 말했다.

통상 1~3층 높이의 스트리트형 상가는 기존 고층 상가와 달리 고객들의 이동 편리성과 시각적 효과를 높여 집객ㆍ구매력 상승으로 이어지는 효과가 있다. 이 같은 장점에도 불구하고 상가 투자자들이 주의해야 할 부분도 있다. 일정 배후 수요를 확보한 가로형 상가라고 하더라도 상권이 단절된 곳이나 차량의 유속이 빠른 '나홀로 상권'은 수요층이 얇기 때문에 투자에 신중할 필요가 있다. 또 같은 상가라고 하더라도 저층부와 상층부, 전면부와 후면부냐에 따라 접근성과 노출도가 다르기 때문에 연결 동선과 동별 특성을 꼼꼼히 따져본 뒤 분양받아야 한다.

박대원 상가정보연구소장은 "가로형 상가든 박스형 상가든 물리적인 형태만 다를 뿐 상가 투자 때 고려해야 하는 요소는 별 차이가 없다"면서 "가로형 상가가 노출도가 높은 것은 사실이지만 결국 유동인구와 배후수요가 풍부한 지 여부와 분양가의 적정성이 투자 수익률을 좌우하는 것은 매한가지"라고 말했다.