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Q : 현재 1주택을 소유하고 있습니다. 재건축이 진행 중인 아파트 중 가격이 적정하다고 판단되는 재건축 조합원 입주권을 구입하려고 하는데 입주권을 구입한 후 언제까지 기존주택을 매각해야 양도세 비과세를 받을 수 있는지 궁금합니다. 또 신축 완성된 재건축주택은 어떻게 해야 양도세 비과세를 받을 수 있나요. A: 2006년 1월 1일 이후 재건축 조합원 입주권을 승계 취득한 경우에는 입주권도 주택 수 산정에 포함하도록 하고 있습니다. 따라서 입주권을 구입한 날로부터 2년 이내에 기존주택을 매각해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 기존 소유주택은 양도일 현재 3년 보유(서울 등 5대 신도시의 경우 2년 거주 충족)요건을 충족한 상태여야 합니다. 하지만 실수요목적으로 입주권을 구입한 경우에는 반드시 2년 이내에 매도해야만 비과세를 받을 수 있는 것은 아닙니다.실수요 목적으로 입주권을 구입한 경우에는 2년이 지나 기존주택을 매도하는 경우에도 기존주택을 양도세 비과세로 처리할 수 있습니다. 이때 비과세 혜택은 재건축아파트 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 매각해야 누릴 수 있습니다. 또 반드시 실수요 목적을 충족해야 하는데 실수요 목적이란 완성 후 2년 이내에 재건축이 완성된 주택으로 세대전원이 이사해서 1년 이상 거주를 하는 것을 말합니다. 즉 실수요가 아닌 목적으로 조합원 입주권을 구입한 경우라면 입주권 구입 후 2년 이내에 기존주택을 매각해야 양도세 비과세가 적용되고 2년이 경과한 경우에는 입주권을 먼저 매각해 양도세를 내고 기존주택을 매각해야 기존주택을 양도세 비과세로 처리할 수 있습니다. 따라서 조합원 입주권 구입 시에는 실수요목적인지 투자 목적인지를 명확히 한 후 구입여부를 결정해야 합니다. 조합원 입주권을 구입한 후 신축 완성되면 양도세 비과세 판단 시 보유기간의 시작은 신축 완성일이 됩니다. 따라서 신축 완성된 재건축주택을 양도세 비과세 혜택을 받으려면 보유 및 거주요건을 채운 상태에서 매도해야 합니다. 여기서 완성일이란 준공일과 임시사용 승인일 중 빠른 날을 말합니다.
