65세가 된 A씨 부부는 쥐꼬리 만한 연금소득 외에는 가진 게 집 밖에 없다.
A씨 부부가 조금 더 풍족한 노후를 보낼 수 있도록 역모기지 상품에 가입해 집을 담보로 매달 일정액을 지급받기로 한다면 얼마를 받을 수 있을까? 16일 정부와 열린우리당이 정례당정협의에서 2007년 중 시행하기로 한 `역모기지 활성화 방안'에 따르면 A씨 부부는 대략 집 공시가격의 절반에 해당하는 금액을대출받을 수 있다.
예를 들어 A씨 부부의 집이 3억원 짜리라면 이를 담보로 1억4천655만원을 대출받아 매달 93만원 가량을 지급받을 수 있다는 계산이다.
다음은 A씨 부부처럼 역모기지론 이용을 고민하는 고령자를 위한 문답풀이다.
현재 신한.조흥은행, 농협 등 일부 금융기관에서 역모기지 상품을 취급하고있다고 하는데.
▲일부 금융기관에서 역모기지 상품을 취급하고 있지만 판매실적은 매우 저조하다. 왜냐하면 이들 상품은 대출기간이 5∼15년으로 제한돼 있어 고령자들이 만약 오래 산다면 쫓겨날 것을 우려하고 있고, 세제 등에서 별다른 지원이 없기 때문이다.
금융기관도 주택가격 하락과 금리상승, 계약자의 장수 등으로 인한 불확실성 때문에역모기지 상품판매를 주저하고 있기 때문에 정부 개입을 통한 시장 형성이 필요하다.
공적보증 역모기지 제도를 이용할 수 있는 사람은 ▲부부 모두 만 65세 이상인 고령자를 대상으로 하고 있다. 부부 중 한명이 사망하면 살아있는 다른 사람에게 월지급금이 계속 지급된다.
대상주택의 범위는.
▲고령자가 소유한 주거지로 1년 이상 주된 거주지로 사용한 1가구 1주택이 역모기지 대상이다. 주택가격은 6억원 이하, 대출한도는 3억원 이하로 설정했다. 1주택 외에 밭 등 다른 부동산을 소유하고 있어도 된다. 단독, 다세대, 연립, 아파트등 주택의 형태나 규모, 소재지에 관계없이 신청이 가능하다. 신청일 현재 가압류,가처분, 경매 등 권리침해가 없는 주택이어야 한다. 역모기지 이용주택에 대해 추후별도로 전세나 월세를 설정해 주택의 권리내용을 변경하는 것은 허용되지 않는다.
월지급금은 어떻게 결정되나.
▲65세 고령자가 평균 83세까지 산다고 가정했을 때 주택가격은 과거 통계치를토대로 볼 때 미래가치가 연 4% 상승한다. 여기에 일반 모기지 금리 6.5%에 고령자가 83세 이상까지 사는 장수 리스크, 보험료 등으로 가산금리를 1.5% 더하면 매해복리로 8%가 깎인다. 이에 따라 3억원 짜리 주택으로 역모기지제도를 활용하는 경우1억4천655만원을 대출받을 수 있고 이를 달로 나누면 매달 93만원 정도를 지급받을수 있게 된다.
대출금을 먼저 당겨받을 수도 있나.
▲대출금은 대상자 사망 시까지 매달 연금형식으로 지급하는 것을 원칙으로 한다. 다만 갑자기 수술을 받거나 자녀가 결혼하거나, 주택을 수선해야 하거나, 먼저대출받은 대출금을 상환해야 하는 등 예기치 못한 상황이 발생한 경우에 한해 증명을 할 수 있는 경우에는 총 대출액의 30% 이내에서 먼저 당겨 받을 수 있다. 대신이후 월지급금은 그만큼 줄어든다.
역모기지 제도를 이용하면 정부에서 세금을 깎아준는데, 얼마나 되나.
▲우선 등록세 면제로 근저당 금액의 0.2%, 지방교육세 면제로 등록세의 20%에해당하는 세금을 깎아준다. 또 국민주택채권매입 의무를 면제받는다. 통상 근저당금액의 1%를 채권으로 사야하는 데 국민주택채권은 2월9일 현재 매입즉시 채권 1만원당 8천886원이라는 할인가격으로 매도되고 있기 때문에 근저당 금액이 3억원인 경우 할인가격으로 되팔아 손해봐야 했던 33만원을 절약할 수 있다. 또 재산세의 25%와 재산세의 20%에 해당하는 지방교육세도 감면받는다. 연금소득자인 경우 대출이자비용을 200만원 한도내에서 연금소득에서 공제받는다.
25.7평인 3억원짜리 아파트를 갖고 있으면서 연간 소득이 1천200만원인 65세이상 노인은 역모기지 제도를 이용하면 세금을 얼마나 깎아주나.
▲국민주택규모(25.7평)이면서 3억원인 아파트에 살면서 연간 소득이 1천200만원인 65세 이상 고령자의 경우 역모기지 제도를 활용하는 경우 등록세 면제로 72만원, 국민주택채권매입의무 면제로 33만원, 재산세 25% 감면으로 매년 10만원, 대출이자비용 소득공제로 매년 16만원, 법인세 감면으로 매년 41만원 등으로 역모기지가입 첫해에 직간접적으로 172만원, 이후 해마다 67만원의 세금감면을 받을 수 있다.
대출기간은 언제까지인가.
▲ 사망할 때까지 이지만 사망하지 않더라도 고령자가 주택매각.양도.이사 등으로 해당 주택에서 일정기간 거주하지 않는 경우 상환사유가 발생한다.
만약 100세까지 살면 어떻게 되나.
▲우선 예상 사망 연령 83세에서 10년을 더 살아 93세까지 사는 경우 보증보험료가 소진된다. 이에따라 해당 고령자가 93세에서 100세까지 사는 동안에는 공적보증에 따른 지원이 불가피하다.
역모기지 대출을 받은 사람이 예상보다 일찍 사망하면 어떻게 되나.
▲주택매각대금이 대출잔액보다 커서 돈이 남는 경우 잉여금은 상속인에게 지급된다. 하지만 주택매각대금이 대출잔액보다 작아 손실이 발생한 부분은 상속인에게별도로 청구되지 않는다.
집은 남편 명의인데 남편이 사망하는 경우 역모기지 지급은 중단되는 건가.
▲부인이 집 상속인인 경우 계속 지급금을 받을 수 있다. 만약 부인에게 상속이안되면 지급금 지급은 중단되고 정산을 해야 한다.
이혼하면 어떻게 되나.
▲이혼을 한 경우는 이혼한 시점에 지급금 지급이 중단되고, 정산이 이뤄져야한다.
월지급금은 평생 변동이 없는 건가 ▲정기적으로 조정이 될 것이다. 떨어질 수도, 오를 수도 있다. 일시폭락과 지속폭락 2가지 경우가 있을 수 있는데 일시폭락은 지급금에 별 영향을 안주고 지속폭락의 경우 적정수준으로 내려가게 될 것이다
대출한도가 주택가격의 반 정도에 불과한 이유는 ▲65세 기준으로 6억원짜리 주택의 대출한도는 매해 미래가치 상승률 4%, 보험료 등으로 인한 할인율 8% 등을 계산했을 때 2억9천만원이 될 수 밖에 없다.
역모기지 대출이자는 얼마인가.
▲금리변동으로 인한 대출금융기관의 손실을 방지하기 위해 변동금리를 원칙으로 한다. 3개월 양도성 예금증서(CD) 금리와 같은 기준금리에 일정마진을 가산할 예정이다. 대출이자는 최종적으로 주택 매각대금으로 상환되며 차입자가 매달 납부할필요는 없다.
역모기지에 대해 정부가 주택가격과 금리변동, 계약자 장수 등으로 인한 위험을 줄여주기 위해 금융기관에 보증을 해준다던데 대출자가 부담해야 할 보증보험료는 얼마인가.
▲역모기지 보증보험료는 초기보증보험료와 월보증보험료로 구분된다. 초기 보증보험료는 주택가격의 1∼2%선에서 대출이 시작되는 시점에 부과된다. 월 보증보험료는 대출잔액의 연 0.5% 수준에서 부과된다. 보증보험료는 대출원리금과 마찬가지로 대출을 받은 고령자가 별도로 직접 낼 필요가 없다. 역모기지 보증보험료는 대출금융기관에서 보증기관에 대납하게 되며 대출원리금에 포함해 최종적으로 주택매각대금으로 상환된다.
매달 내는 보증보험료는 얼마가 되나.
▲맨 처음에는 주택가격의 1.0∼2.0%를 내고 이후 연율로 0.5%씩 낸다.
역모기지 대출이자비용에 대해 연간 200만원 한도에서 소득공제를 받을 수 있다는데..
▲연간 종합소득이 1천200만원 이하인 고령자가 대상이며, 근로소득.사업소득.
임대소득.연금소득 등 종합소득 중 연금소득에서 200만원 한도로 공제되는 것이다.
65세 이상 고령자의 경우 주된 소득원이 연금소득임을 감안한 결과다.
역모기지 보증기관 역할은 어디서 수행하나.
▲주택금융공사법을 개정, 주택금융공사가 담당하게 된다. 대출원리금이 담보가액을 초과, 손실이 발생할 경우 보증기관이 대출금융기관의 대출채권을 매입, 월지급금을 지급하게 된다.
보증재원이 부족할 경우는.
▲원칙적으로 보증재원은 가입자가 내는 보증보험료로 충당한다. 다만 손실이발생할 경우 부족한 부분은 재정에서 지원한다. 고령자 복지지원과 시장 신뢰 확보등을 위해 도입 후 일정기간 동안 정부 출연금이 필요할 것으로 판단된다. 역모기지취급 금융기관에서도 리스크 부담 공유 차원에서 역모기지 대출로 인한 수익금의 일부를 출연할 예정이다.
취급 금융기관에는 어떤 혜택이 부여되나.
▲우선 보증보험료 수익에 대해서는 법인세 비과세가, 금융기관의 보증기금 출연금에 대해서는 증여세 비과세 혜택이 각각 제공된다. 금융기관의 운용수익은 고유목적사업준비금을 인정, 법인세 부담을 완화할 계획이다.
