경매에서 수많은 경쟁자를 물리치고 최고가 매수인으로 결정됐다 하더라도 잔금을 내고 점유권을 회복하기 전에는 완전한 부동산 소유자로 볼 수 없다. 일반적으로 경매부동산을 낙찰 받아 소유권이전 및 인도를 받기까지는 대략 2~6개월 정도의 기간이 소요된다. 그런데 간혹 경매로 부동산을 낙찰 받았으나 낙찰자가 물건을 인도 받기 전에 인위적 파손 또는 자연재해 등으로 인해 부동산에 하자가 생기는 난처한 상황이 발생하기도 한다.
일반 부동산거래의 경우 매매계약 체결 후 잔금납부 이전에 발생한 파손이나 손실 등의 하자에 대해서는 매도자가 하자담보책임을 지기 때문에 매수자는 손해를 보상 받을 수 있다. 하지만 경매부동산의 경우 소유자의 의사와 상관없이 법원에 의해 강제매각이 이루어 지는 것이므로 전 소유자의 관리를 기대하기 어려울 뿐 아니라 오히려 인위적 훼손이나 자연재해 등으로부터 사실상 무방비 상태로 놓이게 된다. 따라서 낙찰 부동산을 인도 받기 전에 발생할지도 모르는 물리적 파손이나 훼손에 대해서는 낙찰자 본인이 수시로 확인해 대책을 마련해야 한다.
법원의 경매 부동산을 낙찰 받은 이후에 발생한 하자에 대해서는 그 진행 단계별로 구제신청방법이 다르다.
만약 최고가 매수인으로 결정되고 매각허가 결정일 이전에 하자를 발견했을 때는 낙찰자가 법원에 ‘매각불허가’ 신청을 해서 보증금들 돌려 받을 수 있다.
하지만 시기를 놓쳐 이미 ‘매각허가결정’이 난 이후에는 ‘매각불허가’ 신청이 아닌 ‘매각허가결정 취소’ 신청을 통해 보증금을 돌려 받아야 한다.
법원에 의해 ‘매각불허가’ 또는 ‘매각허가결정취소’ 등의 결정이 나면 해당 부동산은 낙찰을 취소하고, 입찰보증금을 낙찰자에게 반환해 줌으로써 낙찰자로서의 권리는 자동 소멸된다.
하지만 하자정도가 경미하거나 하자를 감수하고라도 낙찰자가 경매 부동산을 취득하고 싶을 때에는 낙찰취소가 아닌 ‘대금감액청구’ 신청을 통해 잔금의 일부를 공제 받을 수 있다.
이처럼 낙찰 받은 경매 부동산의 파손이나 손실 등의 하자발생에 대해서는 경매진행 단계와 본인의 하자 수용여부에 따라 적절한 대응책을 선택하는 것이 현명하다.
/도움말=지지옥션
