뉴타운 무허가 주택 "투자 조심"

강북 뉴타운건설사업이 본격화하면서 뉴타운 지역에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 뉴타운 지역의 무허가 주택에 대한 '묻지마 투자' 는 낭패를 볼 수 있다.

“1억원을 몇 년만 묻어놓으면 30평~40평대 아파트가 생긴다고 생각해 보세요. 세금 같은 건 걱정할 필요도 없어요. 1가구 2주택에 해당될 염려가 않거든요. 투자처로 이것 만한 것이 없죠.” 요즘 강북 지역 뉴타운 지역을 찾아가면 부동산 중개업자들로부터 그리 어렵지 않게 이런 얘기를 들을 수 있다. 국ㆍ공유지에 지은 무허가 주택 투자를 권유하는 말이다. 당연 귀가 솔깃해 질 수 밖에 없다. 중개업자의 거듭된 설명을 듣다보면 무허가 주택 투자가 매우 매력적으로 보이게 된다. 어느새 ‘무허가’라는 단어에서 오는 부정적인 선입견은 사라지고 금방이라도 투자하고 싶은 욕망에 사로잡히게 된다. 하지만 이런 생각에 투자에 나섰다간 낭패를 볼 가능성이 매우 크다. 무허가 주택이미 소문이 돌면서 프리미엄이 많이 붙어 있어 손익 계산을 꼼꼼하게 안했다간 예기치 않은 손해를 볼 가능성이 높기 때문이다. 무허가 주택은 국공유지에 지어 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못한 건축물을 말한다. 대지권이 없는 것이 단점이지만 엄연히 건축물이어서 일반 사유지 지분과 마찬가지로 입주권이 보장된다. 이 때 자격요건(1981년 12월 31일 이전 건축, 단 82년~89년 1월 24일까지는 조합원 정관으로 결정)을 갖춰야 한다. 무허가 주택의 가장 큰 장점은 세금이 적다는 것이다. 양도ㆍ취득세가가 건물분에만 적용되기 실거래가 신고제 실시에 따른 부담이 매우 적다. 또 대부분의 경우 1가구 2주택 기준에 미달하기 때문에 중과도 피할 수 있다. 땅은 향후 장기 저리로 불하받을 수 있어 일시적인 자금 부담도 줄일 수 있다. 이 같은 장점이 부각되면서 ‘8.31 대책’이후 세금 폭탄을 피하려는 투자자들의 발길이 이어지면서 무허가 주택의 인기가 급부상하고 있다. 하지만 사업성이 있다고 알려진 뉴타운은 이미 투자 바람이 분 뒤여서 신규 투자에는 신중해야 한다는 지적이다. 북아현ㆍ충정구역이 경우 3차 뉴타운구역으로 지정된 이후 무허가 주택 투자가 활발하게 이뤄지고 있다. 무허가 주택이 전체의 40%를 넘고 있지만 지난해말부터는 인기가 많은 10평 미만 지분을 찾아보기 힘들 정도다. 가격도 크게 올라 10평 미만은 적게는 수천만원에서 1억원, 20평~30평대는 1억2,000만~1억5,000만원의 웃돈이 형성돼 있다. 실제 한 중개업소에는 30평(건물 40평)짜리 지분에 1억7,000만원의 웃돈이 붙어 있었다. 하지만 이 가격에 매수했다간 건지기 어렵다는게 부동산 전문가들의 지적이다. 향후 45평형 아파트를 평당 1,000만원에 배정 받는다고 해도 입주때는 평당 1,400만~1,500만원까지 올라야 하기 때문이다. 인근 아현뉴타운도 무허가 투자 바람이 불면서 소형지분의 경우 웃돈이 평당 1,000만원을 넘고 있다. 가까운 교남 뉴타운도 매물은 많지 않지만 무허가 주택을 찾는 투자자들이 늘고 있다는게 중개업자의 설명이다. 서울시의 시유지 불하가격도 복병이다. 부동산 전문가들은 무허가 주택 웃돈과 시유지 불하 가격을 더할 경우 일반 사유지 주택에 투자하는 것보다 비용이 많아 질 수도 있다고 보고 있다. 특히 일반적으로 알려진 것과 달리 불하가격도 공시지가 수준에서 결정되지 않는다. 서울시 관계자는 “시유지 불하가격은 감정평가를 거쳐 결정한다”라고 밝히고 있다. 감정평가에 결과에 따라 비용 부담이 더 커질 수 있다는 얘기다.