인천 논현·화성 동탄 택지지구 상가 분석

지금은 가격이 저렴하지만 향후 발전성을 보고 장기 투자할 만한 부동산은 없을까. 이런 물음에 딱 떠오르는 대답은 신규 택지개발지구 상가 투자다. 최근 인천과 화성 등 수도권 인근에서 대규모 택지개발이 이뤄져 이들 지역에 관심을 가져볼 만하다. 인천 논현과 화성 동탄의 상가 분양가는 3.3㎡당 2,600만~4,000만원(1층 기준) 안팎으로 수도권 평균 상가 값의 절반 수준이다. 특히 택지지구 내에서 상가가 차지하는 비중도 3.5% 수준이어서 희소성이 있다는 분석. 다만 입주 초기에는 상권형성이 제대로 돼 있지 않아 임대 등에서 어려움을 겪을 수 있다는 점도 명심해야 한다. 인천 논현 한화지구는 총 495만8,700㎡ 규모로 입주 세대는 3만2,000여가구에 이른다. 오는 2009년에는 지구 내 호구포역ㆍ논현역ㆍ소래역 등 3개 역사가 완공되며 호구포역 주변은 주거중심지, 논현역 주변은 근린생활지역, 소래역 주변은 중심상업지역이 될 전망이다. 이들 지역에서 분양 중인 상가는 30개 안팎이며 대부분 내년 말까지 입주가 완료될 예정이다. 규모는 대부분 연면적 1만㎡가량으로 소규모이며 칼리오페(연면적 4만9,986㎡)와 아이플렉스(4만9,848㎡) 정도가 대형이다. 최근에 들어서는 상가는 1층 분양가를 높게 책정하는 대신 중간층부터는 분양가가 크게 낮아지는 특징이 있다. 논현역 앞에 위치한 칼리오페의 경우 1층이 3.3㎡당 2,700만원대라면 중간층은 350만원에 불과하다. 업계의 한 관계자는 “대부분의 시행사들은 1층 분양가로 손익구조를 맞추고 중간층부터는 수익을 내는 구조라 (중간층 이후는) 분양가가 낮은 경우가 많다”며 “1층에서 해야 하는 사업이 아닌 경우에는 중간층도 괜찮다”고 말했다. 화성 동탄은 인천 논현에 비해 배후 단지 규모가 큰 게 장점이다. 연말까지 개발이 완료되는 동탄 지구는 903만6,055㎡ 규모로 4만5,000여가구가 들어설 예정이다. 입주 가구 외에 삼성반도체 기흥 공장과 화성 공장 등이 기다리고 있는 것도 유리하다. 그러나 분양가가 다소 높은 게 부담이다. 수도권에 비하면 낮지만 3.3㎡당 분양가는 3,500만~4,200만원(1층 기준) 수준이다. 정미현 상가뉴스레이다 연구원은 “택지지구 상가의 경우 중심 상업지에 있을 경우 배후 아파트 단지의 영향으로 가치가 올라갈 수 있고 분양가도 비교적 저렴해 수익률은 높은 편”이라며 “그러나 초기 상권 형성이 오래 걸릴 수 있기 때문에 중장기로 투자한다는 생각을 가져야 한다”고 조언했다.