분양가상한제 주택 "공시가 얼마" 관심

‘시세 없는 분양가상한제 주택의 공시가격은 얼마?’ 올해 표준주택 공시가격, 표준지 공시지가 등이 잇따라 발표된 가운데 지난 2005년부터 쏟아지기 시작한 공공택지 분양가상한제 주택의 공시가격이 어떻게 매겨질지가 관심사로 떠오르고 있다. 분양가상한제에 따라붙는 5~10년의 전매제한기간 동안에는 ‘시세’가 형성될 수 없는 상황에서 시세에 근거한 공시가격을 어떻게 산정하느냐에 따라 입주자들의 세금 부담이 크게 달라지기 때문이다. 오는 9월부터는 공공ㆍ민간 구분 없이 모든 신규주택에 분양가상한제와 전매제한이 적용될 예정이어서 첫 기준 산정방식이 더욱 중요해질 수밖에 없다. 5일 건설교통부와 한국감정원, 관련업계에 따르면 정부는 분양가상한제 주택의 공시가격을 ‘주변 시세’를 참고해 매긴다는 기본원칙하에 새로운 감정평가 기준을 마련하고 있는 것으로 알려졌다. 국내 첫 분양가상한제 아파트인 화성 동탄 신도시의 ‘풍성 신미주’ 등이 내년 3월 입주를 시작하고 이후 판교 신도시를 비롯한 택지지구들의 입주가 줄을 이을 예정이어서 늦어도 내년 공시가격 산정작업이 시작되는 올 11월 이전에는 기준을 확정해야 한다. 문제는 5~10년간 전매제한을 받는 분양가상한제 주택의 경우 해당 전매제한기간 동안 공시가격 산정의 근거가 되는 시세 자체가 존재하지 않는다는 점이다. 주변 지역의 시세를 참고해 공시가격을 정한다고 해도 복잡한 문제들이 얽혀 있어 논란의 여지가 많다. 판교 신도시의 경우 32평형 아파트의 분양가는 약 4억원 정도인 데 반해 주변 지역인 분당의 같은 평형 아파트 시세는 6억원 안팎이다. 입주 후에도 7~8년간 재산권 행사가 불가능한 4억원짜리 아파트를 갖고 있는데도 주변 시세 6억원을 기준으로 공시가격과 재산세 등을 매긴다면 입주자들의 반발이 불 보듯 뻔하다. 특히 직장이전 등 예외적 사유가 있을 때는 주택공사 등 공공기관에 ‘분양가+정기예금 이자율’ 정도의 가격만 받고 우선 환매하도록 돼 있어 팔 때는 분양가 수준에 팔아야 하고 세금은 ‘추정 시세’에 근거해 내야 하는 상황이 벌어지게 된다. 채권입찰제가 적용된 중대형 아파트는 사정이 더욱 복잡하다. 45평형 판교 아파트의 경우 평균 분양가는 5억9,800만원, 채권입찰 손실액이 2억2,900만원으로 입주자가 부담한 금액은 총 8억2,700만여원이다. 채권입찰 손실액은 개념상 분양가와 관계없는 비용이지만 공시가격 산정시에는 사실상의 분양가로 간주될 가능성이 크다. 즉, 채권입찰 손실액을 공시가격에 반영시킬지, 더 나아가 분당 시세를 기준으로 공시가격을 매길지 여부에 따라 재산세ㆍ종부세가 연간 수백만원씩 차이 날 수도 있다. 아울러 수도권 외곽, 지방에서 분양가상한제 주택의 입주 후 추정 시세가 분양가격 이하로 떨어질 경우 공시가격을 어떻게 매길 것이냐도 쉬운 문제가 아니다. 한국감정원의 한 관계자는 “분양가상한제 주택처럼 거래가 불가능하다고 해서 시세가 없는 것은 아니다”며 “아직 기초조사 단계이지만 분양가와 주변 시세, 거래제한 상태를 모두 참고해 공시가격을 정할 수 있다”고 말했다.