'더 프라우'로 관심 높아진 오피스텔 투자 전문가 조언

‘오피스텔, 투자해도 될까.’ 송도국제도시 ‘더 프라우’ 오피스텔의 청약열풍을 계기로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 전용면적 15평 미만에 대해 바닥난방이 허용되는 등 오피스텔에 대한 규제가 느슨해지는 반면 정부의 잇따른 규제로 아파트 매매가 위축되면서 오피스텔로 일부 관심이 이동하는 추세다. 전문가들은 오피스텔에 대한 투자가치가 상승하는 것은 “분명 사실”이라면서도 “오피스텔 투자는 아직 신중할 필요가 있다”고 입을 모은다. ◇‘선별적’으로 투자하면 해볼 만=잘만 고르면’ 오피스텔도 분명 투자가치가 있다. 박상언 유엔알 사장은 “‘더 프라우’ 오피스텔의 청약광풍은 이례적이지만 시사하는 바가 있다”며 “성공요건을 갖춘 선별적인 투자라면 해볼 만하다”고 말했다. 더 프라우 오피스텔의 경우 ▦주상복합단지 내에 있고 ▦주변 다른 오피스텔 시세에 비해 분양가가 싸며 ▦국제학교 등 풍부한 임대수요가 기대되는 등의 특징이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 부동자금을 유인했다는 것이다. 실제 이 같은 요건을 갖춘 오피스텔의 경우 분양가에 비해 적잖은 시세차익을 올리고 있는 것으로 나타났다. 일선 중개업소에 따르면 도곡동 타워팰리스 오피스텔의 경우 21평형의 현재 시세는 5억~6억원선이다. 분양가(2억3,000만원선)에 비하면 두 배 이상 시세가 올랐다. 지난해 12월 입주를 시작한 목동 하이페리온 2차 오피스텔도 웃돈만 수억원이 붙었다. 인근 H중개업소 사장은 “39평형의 경우 최근 매매가가 7억원선”이라며 “프리미엄만 3억~4억원 정도 붙었다”고 말했다. 이들의 공통점은 ▦중ㆍ대형 주상복합단지를 끼고 있고 ▦바닥난방이 가능한 주거용이며 ▦전용률이 70~80%로 다른 오피스텔에 비해 높은 편이다. ◇임대상품으로 접근해야 안전하다=하지만 이 같은 예는 극히 드문 것으로 오피스텔 투자를 원하면 시세차익보다는 임대수익을 노리고 접근하는 게 아직은 안전하다. 대부분 시세가 분양가와 비슷하거나 심지어 떨어진 곳도 적지않기 때문이다. 실제 강남구의 A오피스텔은 입주 초기 분양가보다 2,000만원, 용산의 B오피스텔도 분양가 대비 3,000만원 정도 오른 뒤 2~3년째 보합세다. 일부 저층 오피스텔은 분양가 수준을 벗어나지 못한 곳도 있다. 용산의 L중개업소 사장은 “오피스텔은 아파트에 비해 거래량이 적어 환금성이 떨어진다”며 “투자상품이 아닌 임대상품으로 봐야 한다”고 말했다. 최근 삼성타운 입주를 앞두고 서초동은 물론 역삼동ㆍ삼성동 인근까지 오피스텔 임대수요가 급증하고 있다. 서초동 현대렉시온 26평형은 보증금 1,000만원에 월세가 150만원에 이른다. 지난해 말에 비해 월세가 20만원 정도 뛴 것이다. 세금도 감안해야 한다. 오피스텔은 기본적으로 업무용으로 간주해 매매시 양도세 부과 대상이 된다. 만약 주거용으로 쓴다면 주택 수에 포함된다. 따라서 오피스텔외에 거주용 주택이 따로 있는 경우에는 1가구 2주택 이상 보유자로 간주해 양도세를 내야 한다. 반대로 거주용 오피스텔외 다른 주택이 없는 경우에는 1주택자로 보고 3년 이상 보유 등 비과세 요건을 갖추면 양도세를 면제해준다.