내년 판교 신도시의 첫 아파트 분양이 당초 계획보다 5~6개월 이상 지연돼 이르면 내년 9월께나 가능할 것으로 전망됨에 따라 판교 신도시를 노리는 서울ㆍ수도권 실수요자들은 청약 전략을 다소 수정해야 할 것으로 보인다.
특히 첫 분양 물량도 2,000가구 수준에 머물 것으로 보여 판교 신도시에 ‘올인’하는 청약자들의 청약 기회는 더욱 줄어들 것으로 전망되고 있다. 첫 분양 물량 2,000가구는 시범단지 형태로 분양될 경우의 물량인 4,000~5,000가구의 절반에도 못 미치는 수준이다.
◇본격 개발까지 산 넘어 산= 첫 분양 시기가 늦어지는 가장 큰 요인은 강제수용 절차의 지연이다. 공동 시행자인 토지공사는 당초 수용대상 토지 중 협의보상을 제외한 강제수용 토지도 이 달까지 보상을 모두 마무리, 연말까지는 강제철거를 마친다는 계획이었다.
하지만 남은 10% 정도의 토지에 대해 보상금을 강제 조정하는 수용재결이 지연되면서 연내 보상완료가 어려운 상황이다. 실제 토공이 지난 5월 말 건설교통부의 중앙토지수용위원회에 올린 1차 재결신청은 이르면 이 달 말 심의결과가 나올 예정이다. 지난달 상정된 2차 심의도 연말께나 결정을 기대하는 형편이다.
토공은 10월 실시계획 승인 이후 보상이 마무리될 경우 연말에 아파트 용지를 건설업체에 분양할 계획이다. 하지만 내년 3~4월 조성공사에 착수할 경우 6~7월께 아파트가 첫 분양될 것으로 짐작만 할 뿐 공동 사업자인 주공, 성남시와도 구체적인 일정은 마련하지 못하고 있다.
특히 주공이 맡고 있는 판교 백현동, 삼평동 등 동쪽지역(동판교)에서 첫 분양이 이뤄질 것으로 예상되지만 주공 역시 수용재결을 통해 오는 11월까지 보상을 마치더라도 곧바로 아파트 용지를 공급하는 것은 무리라는 입장이다. 오는 12월께 먼저 주택건설 승인신청을 계획하고 있는 용지 4~5개 블록은 일반분양 아파트가 아닌 국민임대용이다.
주공 판교사업단의 김삼석 과장은 “주공이 맡은 1만6,000가구 중 어림잡아 6,000가구 정도의 임대주택이 우선 공급되는 점을 감안하면 남은 1만 가구의 일반 아파트 중 일부만이 내년 첫 분양될 것”이라며 “규모도 시범단지가 아닌 착공 승인별로 2,000~3,000가구 수준에 그칠 전망”이라고 말했다.
◇‘로또식’아닌 선별청약 나서야= 판교 신도시에는 임대아파트를 포함해 총 2만7,000가구가 분양될 예정이다. 이 가운데 내년 초 원가연동제 적용을 받아 관심이 집중되고 있는 전용면적 25.7평 이하 일반 아파트는 총 1만3,600가구 정도다.
7,300가구 정도의 25.7평 초과 아파트는 주택용지에 대한 채권입찰체가 적용돼 분양가격이 큰 폭으로 상승한다. 25.7평 이하 아파트의 경우 2005~2007년 동안 4~5차례 나눠 분양돼 매번 300 대 1 이상의 청약 경쟁률을 기록할 것으로 예상되고 있다.
특히 전체 물량 가운데 30%는 성남시 거주(2001년 12월 26일 이전) 청약통장 가입자에게 우선 돌아가고, 나머지가 수도권 청약통장 가입자의 몫이지만 이중 75%는 무주택자에게 우선 공급돼 수도권 1순위 통장 가입자가 청약 가능한 물량은 고작 2,400가구 정도에 그칠 전망이다.
게다가 첫 분양 시기가 내년 후반에야 시작될 경우 무주택 우선 해당자가 크게 증가해 일반 청약자들의 청약기회는 더욱 줄어들 수 밖에 없다. 8월 말 현재 수도권 지역의 청약예금, 청약부금 가입자는 총 381만명으로 이중 1순위자만 180만 명을 넘을 것으로 추정되고 있다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “정부의 판교 신도시 분양권 전매 제한 방침에도 불구하고 수요자들의 ‘로또식’ 청약이 예상된다”며 “무작정 판교 신도시를 기다리기보다 입지여건이 우수한 택지지구라면 선별청약에 나서는 것이 바람직하다”고 말했다.
