Q: 1세대 2주택 중과대상에 해당돼 그 중 1채를 세대 분리된 자녀에게 2007년에 증여했습니다. 자녀가 증여받은 주택을 증여 받은지 3년이 지나 매도하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지요.
A:보통의 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유(서울ㆍ과천 등 5대 신도시는 2년 거주요건 필요)요건을 충족하면 됩니다. 하지만 증여 받은 날로부터 5년 이내에 증여 받은 주택을 매도하면 양도세 비과세 요건을 충족한 경우라도 양도세 부당행위계산부인 규정을 적용 받아 양도세 비과세를 받을 수 없을 수도 있으므로 주의해야 합니다.
양도세 부당행위계산부인규정이란 특수관계자로부터 자산을 증여 받은 자가 그 증여 받은 자산을 증여일로부터 5년 이내에 양도한 경우 증여 받은 사람이 증여 받을 때 부담한 증여세와 증여 받은 사람기준으로 계산한 양도소득세 합계액을 구하고, 이 금액이 증여한 사람이 직접 타인에게 그 자산을 양도한 것으로 간주하여 산출한 양도소득세보다 적은 경우 증여한 사람이 직접 양도한 것으로 보아 양도세를 부담하는 것을 말합니다.
이 사례의 경우 자녀기준으로 계산한 양도세는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우이므로 0원이 됩니다. 이 금액과 증여세를 합하여 부모가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도세보다 많은 경우에는 양도 시 부담할 양도세는 없습니다. 하지만 오히려 적은 경우에는 부모가 양도한 것으로 보아 부모의 취득일부터 현재 매도일까지 발생한 양도차익에 대해 부모 기준으로 계산한 양도세를 부담해야 합니다. 즉 부모의 소유주택과 합산하여 1세대 2주택에 대한 양도세(2010년12월31일까지 한시적 세율완화 적용)를 계산하는 것입니다. 물론 양도세 부당행위계산부인규정에 해당돼 부모 기준으로 양도세를 내는 경우 자녀가 부담한 증여세는 환급을 받게 됩니다.
자녀에게 증여한 경우 적용되는 부당행위계산부인규정은 2008년12월31일까지 증여한 것에 한해 적용되며 2009년1월 이후 증여분부터는 증여 받은 후 5년 이내 매도하는 경우 취득가액을 증여 당시 신고한 가액이 아니라 증여 전 부모의 취득가액으로 산정하는 이월과세 방식으로 바뀌었습니다. 어떠한 관리방식이든 5년이 경과하여 매도하면 이 규정 적용을 받지 않는다는 것도 알아두면 좋습니다.
