후분양제가 성공적으로 조기정착을 위해 가장 중요한 것은 결국 `돈`이다. 주택을 구입하는 데 들어가는 수요자 금융 못잖게 주택건설에 소요되는 건설비용을 조달할 수 있는 `공급자 금융` 시스템이 마련돼야 한다는 것이다.
문제는 20년 이상 `선분양`에 길들여진 건설업체 혹은 개발업체 대부분은 사업비의 70%에 달하는 비용을 조달할 수 있는 자체능력을 갖추지 못하다는 데 있다. 연간 40만가구가 건립될 때 총 비용은 80조원(가구 당 2억원 기준). 현재 외부차입비율이 평균 70%라는 점을 감안할 때, 결국 건설ㆍ개발업체는 56조원의 돈을 금융권에서 직ㆍ간접적으로 차입해야 하는 상황이다.
주택산업연구원 장성수 박사는 “공급이 중심이 된 선분양 제도 하에서 국내건설업체는 자본, 분양, 보증 등 각종 보호를 받았던 게 사실”이라며 “후분양 구조 하에서는 정부의 정책적 보조보다는 건설업체의 금융조달능력을 키우는 게 급선무”라고 말했다.
◇각 종 제도보완 선행 = 연간 56조원 가량을 금융조달하기 위해서는 현재 방식의 프로젝트 파이낸싱으로는 한계가 있다. 특히 프로젝트 파이낸싱을 통한 자금조달은 기업부채비율에 포함되기 때문에 시공사는 시공 보증을 선호하고 있는 상태다. 김선덕 건설산업연구소 소장은 “미국은 개발업체가 조달한 비용을 분양 후 수요자에게 이전, 비용이 전가되는 구조”라며 “국내의 경우 프로젝트 파이낸싱을 조달한 비용을 별도의 자회사가 만들어 부채 등을 관리토록 해야 할 것”이라고 말했다.
◇부동산 신탁사도 금전신탁 허용해야 한다 = 개발이 제한된 리츠가 적극적인 개발사업 참여를 할 수 있도록 해야 한다는 지적도 있다. 직접금융을 통해 자금조달은 한계가 있기 때문에 자산운용에 초점을 맞춘 리츠가 개발도 병행, 간접금융을 이용한 비용을 충당해야 한다는 것.
현재 개발자금 공모가 제한 돼 있는 부동산 신탁사에게 금전신탁을 허용해야 한다는 것도 같은 맥락이다. 한국토지신탁 고성태 팀장은 “후분양 활성화를 위해서는 건설ㆍ개발업체의 직접금융으로는 한계가 있다”며 “리츠사의 개발사업 참여, 부동산신탁사의 금전신탁 허용 등의 간접금융을 위한 제도적 보완이 필요하다”고 말했다.
◇건설ㆍ개발업체, 금융조달 능력을 키워야 = “은행은 이미 돈을 빌려줄 모든 준비는 다 돼 있다. 문제는 건설ㆍ개발업체가 그 돈을 빌릴만한 능력을 갖추는 게 급선무다”고 시중은행 직원은 말하고 있다. 실제로 선분양 제도는 대량공급을 늘리는 데 초점을 맞춰 수요자가 자금을 충당하고, 정부산하기관이 보증을 서주는 등 공급자에 대한 지원이 많았던 게 사실. 또 건설업체 한 곳이 연간 1만 가구 이상의 공급을 집중하는 형태도 개선돼야 한다고 지적한다. 1만 가구 이상을 건립하는 건설업체 한 곳이 떠 맡을 자금 조달능력은 한계가 있기 때문이란 지적이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
