주택시장 안정화 정책 힘실렸다

국회가 2일 진통 끝에 ‘3ㆍ30 부동산 후속대책’ 등의 관련 법안을 일괄 처리하면서 재건축 아파트에 대한 규제 등 정부의 부동산시장 안정화 정책도 날개를 달게 됐다. 4월 임시국회에서 법안 통과가 무산될 경우 안정세를 되찾고 있던 서울 재건축 및 아파트 시장이 다시 불안에 빠질 가능성이 컸기 때문에 정부는 긴 안도의 한숨을 내쉬는 모습이다. 노무현 대통령이 여당에 사립학교법 개정안에 대한 양보를 권고하면서까지 부동산 대책 추진에 강한 의지를 보인 만큼 법률 제정 이후 후속 작업도 일사천리로 진행될 전망이다. 정부는 3ㆍ30 대책의 핵심 골자인 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’을 이달 중순께 공포하고 하위 시행령과 시행규칙 제정에 착수, 오는 9월 중순부터 시행할 방침이다. 당초 ‘공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다’는 법 규정에 따라 지난달 국회 통과를 전제로 8월 중 시행이 예상됐지만 처리 지연으로 일정이 다소 늦춰지게 됐다. 9월부터 법이 시행되면 시행일 이후 관리처분계획 인가를 받는 모든 재건축 단지는 ‘재건축 개발부담금’을 물어야 한다. 개발부담금은 재건축조합(추진위원회) 설립일부터 사업종료(준공) 시점까지 오른 집값 상승분에 대해 부과된다. 해당 기간의 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등은 공제된다. 재건축 개발부담금제가 가시화하면 재건축 추진과정에서 집값이 많이 올랐으면서도 사업추진 속도는 더뎠던 강남권 주요 재건축 단지들이 적지않은 타격을 받을 전망이다. 기존 소형ㆍ임대주택 의무건립과 기반시설부담금, 용적률ㆍ층고 제한, 양도ㆍ보유세 강화 등의 규제에 더해 가구별로 수천만원대를 상회하는 개발부담금까지 물게 되면 재건축 수익성이 크게 떨어지기 때문이다. 실제 서초구 A아파트 19평형의 경우 사업 착수시점 집값 5억5,000만원에서 35평형으로 재건축한 준공시점 집값이 14억원으로 올랐다면 개발비용과 정상 상승분을 뺀 개발이익 약 4억2,000만원에 대해 1억6,000만여원을 개발부담금으로 물어야 한다. 이날 국회 본회의에서 의결돼 8월 중순부터 시행될 도시 및 주거환경정비법 개정안 역시 재건축 안전진단 및 시공사 선정절차를 크게 강화하는 내용이다. 추진위를 설립해놓고도 아직 안전진단조차 받지 못한 대치동 은마, 잠실동 주공5단지 등 주요 단지들은 규제에 겹겹이 포위돼 사업에 착수할 엄두조차 내기 힘들게 되는 셈이다. 건설교통부의 한 관계자는 “8ㆍ31 대책에 이어 3ㆍ30 대책 관련법률도 입법이 이뤄짐에 따라 투기수요와 불로소득이 차단돼 주택시장이 실수요자 위주로 정상화될 것”이라고 전망했다. 그러나 재건축 개발부담금 등의 규제가 특정 사업단계에 있는 단지에 집중되면서 사업속도가 빠르거나 아예 추진위도 설립하지 않은 재건축 단지들은 오히려 반사이익을 톡톡히 보고 있다. 재건축을 억누를수록 강남권 일반 아파트값이 치솟는 ‘풍선효과’ 등의 부작용도 우려되고 있다. 한편 국회는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률을 일부 수정, 징수된 부담금의 한정했다. 또 사업 착수시점의 주택가격을 판단할 주택 공시가격이 없는 경우 전문가 감정 및 부동산 평가위원회 심의를 거쳐국가 및 지자체 배분비율을 조정하고 부담금 부과기간도 최대 10년까지로 적정가격을 산정하기로 했다.