‘10% 이상 집값 오르지 않으면 분양권 투자매력 없다.’새로 분양되는 아파트 가격이 기존 아파트 매매가격을 추월하고 있는 가운데 연 평균 10% 이상의 집값 상승이 뒷받침되지 않으면 분양권의 투자이점이 없는 것으로 나타났다.
또 신규 아파트 분양권 프리미엄의 경우 실거래에 의해 형성되기 보다는 분양 초기 ‘떴다방’들에 의해 부풀려진 가격이어서 투자에 신중을 기할 필요가 있다는 것이 일선 중개업소와 부동산 전문가들의 지적이다.
◇ 집값 올라도 분양가가 더 높다
부동산뱅크가 지난해 서울시 동시분양에 나온 새 아파트 분양가와 기존 아파트의 현 시세를 비교한 결과 대다수 지역에서 신규 분양 아파트분양가격이 더 높은 것으로 나타났다.
지난 한해 기존 주택 집값이 전세난ㆍ재건축 기대 심리 등으로 큰 폭으로 뛰었지만 새로 분양된 아파트 분양가격이 워낙 높다 보니 이 같은 현상이 나타나고 있는 것이다.
기존 주택가격이 신규 아파트 분양가 보다 더 높은 곳은 강동ㆍ서대문ㆍ서초ㆍ송파ㆍ양천구 등 6개 지역에 불과하다. 이들 지역은 현 시세가 지난해 평균 가격보다 10% 이상 오른 곳이다.
반면 구로ㆍ금천ㆍ도봉구 등 외곽지역의 경우 분양가가 시세보다 최저 14% 이상 비싸다. 지난해 분양된 아파트 분양가격이 현 시세보다 도봉구는 27.7% 높은 것을 비롯 구로(14.0%)ㆍ금천(19.5%) 등 외곽지역 일수록 역 시세차익 폭이 컸다.
◇ 분양권 프리미엄 거품 많다
사정이 이러함에도 지난해 분양된 아파트에는 몇 천만의 프리미엄이 형성돼 있는 상황이다.
지난해 서울 동시분양에 나온 단지 중 청약 경쟁률이 높았던 10개 단지의 웃돈을 조사한 결과 최소 2,000만원에서 최고 2억5,000만원까지 프리미엄이 형성돼 있다.
그러나 눈여겨 볼 것은 이 같은 시세대로 거래되는 사례가 거의 없다는 점. 이들 단지의 분양권 매매를 전문으로 하는 중개업소에 따르면 실제 거래되는 가격은 매도자가 내놓은 시세의 70~80% 수준이다.
거래 역시 거의 이뤄지지 않고 있으며 현재 형성된 웃돈이 떴다방들이 몇번 사고 팔고를 반복하면서 의도적으로 올려놓는 가격이라는 것이 이들 중개업소의 공통된 지적이다.
지난해 6월 분양된 동작구 상동동 삼성 래미안 아파트 분양권 거래를 하는 한 중개업소 관계자는 “시세대로 거래되는 분양권 매물은 거의 없다고 보는 것이 옳다”며 “거래 없이 분양 초기에 형성된 웃돈이 매도자들의 기대심리에 의해 그대로 유지되는 것으로 보는 것이 정확하다”고 말했다.
◇ 투자시 유의할 점
기존 주택 값이 지난해와 같은 큰 폭의 상승을 기대할 수 없는 상황. 때문에 분양가격이 현 시세보다 비싼 곳은 극히 일부 인기 단지를 제외하고는 가격이 하락할 가능성도 배제할 수 없다.
이럴 때 일수록 분양권 시세와 인근 신규 입주아파트 가격을 비교한 뒤 매입을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다는 것이 전문가들의 지적이다.
특히 계약을 끝낸 지 얼마되지 않은 아파트는 떴다방 등 가수요들이 매물처리를 하지 못해 의도적으로 가격을 조작할 가능성이 많아 투자에 신중을 기하는 것이 좋다.
이종배기자
