창업 시장에서 상가를 직접 분양받아 점포를 여는 사례가 늘고 있다. 창업 평균 연령이 낮아지고 은퇴는 빨라지면서 30·40대 젊은 세대들도 상가로 노후대비에 나서며 임대 사업 또는 점포 창업으로 방향을 틀고 있다.
직접 분양받아 창업하는 경우 점포를 소유하면 임대인과의 갈등을 걱정할 필요가 없고 운영에만 전념할 수 있다는 장점이 있다. 점포를 접고 임대로 전환할 수도 있다는 점도 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있는 부분이다. 다만 상가는 분양 금액이 높아 리스크도 크다는 점을 고려해야 한다. 점포의 매매가 하락이 수익률 하락으로 이어질 수도 있다는 점도 염두해야 한다. 상가분양에 앞서 장기적인 관점에서 자본 및 운영 수익을 신경써야 하는 것이다. 이를 목표로 상가를 분양받아 창업할 때에는 지역선정, 점포입지, 상권분석, 아이템 선정, 관리 등을 염두에 둬야 한다.
분양 창업에 있어서 가장 중요한 것은 지역선정이다. 유동인구가 점포의 가치를 평가하는 요인이지만 점포 가격 상승도 고려해야 하기에 단순히 유동인구만 보고 입지를 선택해서는 안 된다. 현재 배후수요가 적더라도 향후 개발 호재 등으로 인구가 증가할 만한 지역의 중심상가, 대단지 아파트 단지 내 상가, 근린상가 등을 선점하는 것이 좋다. 신도시, 택지개발지구, 관공서·기업이전 예정 지역, 재개발·재건축 지역 등 소비력이 높은 인구로 교체되는 지역이 이에 해당한다.
지역을 선정했다면 상권을 분석해 세부적인 점포의 위치와 적절한 아이템을 선택해야 한다. 상권 입지는 향후 임대료가 상승할 가능성이 높고 공실률이 적은 곳으로 고른다. 유동인구의 소비형태, 외부 유출입 동선, 지형 요인, 도로와 교통시설 등을 사전에 알아두는 것도 필수다. 특히 사거리 코너 자리, 지하철 출구 인근, 버스 정류장 앞, 대형백화점·유명 패스트푸드점 인근, 단지 입구, 단지 내 광장 상가 등 셀링 포인트가 있는 입지가 알짜다.
창업 전 수지분석에서 세금 문제를 간과하는 경우가 있다. 상가 분양 시 3억 원에서 높게는 10억 원 이상 고액의 실투자금이 들어가기 때문에 취득세(4.6%), 재산세(약 월 임대료 수준), 매도 시 양도 소득세 등 예상 세금액 등을 반드시 확인해야 한다.
마지막으로 업종을 택할 때에는 상권에 유입되는 고객을 파악하는 것이 우선이다. 소득 수준, 라이프 스타일, 구매 빈도, 구매 시간, 연령 등을 꼼꼼히 고려해 적절한 창업 아이템을 선정하는 게 요구된다.
초보 창업자는 기존 경험과 지식을 최대한 활용하면서 자신이 알고 있는 업종을 선택하는 것이 좋다. 특히 기존 상권에 진입해 창업하는 경우에는 이색적이고 독창적인 아이템으로 흥미를 제공하고 서비스 만족도를 높여야 빠르게 변화하는 창업시장에서 살아남을 수 있다.권강수 창업부동산정보원 이사
