최근 일반인들의 상업용 부동산 투자에 대한 관심이 커져가는 가운데 개인투자자 공모를 통해 투자하는 사례가 점차 늘어나고 있다. 일반 개인들의 투자자금을 모아 수백 억 원 내지 수천 억 원에 달하는 대규모의 부동산에 투자해 안정적인 배당을 하는 공모형 리츠나 공모형 부동산 펀드는 이미 선진국에서는 잘 알려진 투자상품이다.
리츠가 가장 발달한 미국의 경우 상장 리츠가 보유한 상업용 부동산의 시가가 무려 500조원을 넘는다. 일본의 상장 리츠가 보유한 부동산의 규모도 200조원을 넘는다. 이와 달리 한국의 상장 리츠는 규모가 1조원에도 훨씬 미치지 못한다.
리츠 제도를 만들어낸 미국도 처음부터 공모형 리츠가 활발했던 것은 아니다. 지난 1960년대 도입된 리츠의 규모가 빠른 속도로 증가한 시대는 1980년대 말 부동산 담보대출기관들의 대규모 부도 사태 이후인 1990년대 초이다. 당시 미 정부는 유동성 위기에 처한 건물주들에게 상업용 부동산을 리츠를 통해 원활하게 유동화시켜 금융시장 회복을 도모했다.
이때 나온 정책이 바로 ‘업리츠’다. 업리츠는 기존의 건물주들이 양도소득세 부담 때문에 자산 매각이 여의치 않고 이에 따른 금융권의 부실 규모가 눈덩이처럼 늘어나게 되자 이들 자산을 공모형 리츠로 현물 출자해 유동화할 경우 실제로 해당 부동산이 리츠 자산에서 매각될 때까지 과세를 이연시키는 제도다.
즉 양도소득세 납부 시점을 부동산 현물 출자 시점에서 실제로 부동산이 매각되는 시점까지 늦춰줌으로써 개별 기업이나 개인이 소유하고 있던 부동산을 상장 리츠로 이전하는 것을 촉진하는 제도이다. 업리츠 도입을 계기로 우량 상업용 부동산이 개인이나 기업 소유에서 상장된 리츠로 넘어갔고 이에 따라 많은 개인투자자는 비교적 적은 투자자금으로 도심의 대규모의 프라임 오피스나 상가 건물에서 발생하는 안정적인 임대료를 배당받을 수 있게 됐다. 리츠 상장이 활성화한 나라에서는 리츠가 은행 이자보다 2~3배 높은 안정적 배당을 해주는 대표적인 노후 자금 운용처로 인식되고 있다.
한국도 이와 유사한 상업용 부동산의 양도소득세 과세 이연제도가 도입된다. 2017년도 예산안과 함께 국회 의결을 거친 ‘리츠 활성화를 위한 조세특례제한법 개정안’에 따르면 법인이 소유한 부동산을 공모 리츠에 현물 출자 시 양도소득세가 주식 매각 시점까지 이연된다. 이에 따라 리츠의 공모 상장이 보다 더 활성화되리라 판단된다. 공모 리츠의 활성화는 여러 측면에서 우리나라 부동산 산업의 발전을 이끌 것이다. 우선 상업용 부동산의 운영과 관련한 제반 자료가 공개됨으로써 부동산 시장의 투명성이 크게 제고될 것이다. 부동산 시장의 투명성 제고는 결국 부동산 서비스 산업의 발전으로 이어진다. 또 그간 일부 기관투자가들의 전유물이었던 우량 상업용 부동산에 대한 투자 기회가 상장 리츠로 일반 개인들에게 제공됨으로써 저금리 시대 개인의 노후생활 자금에도 도움을 줄 것이다. 아무쪼록 이번 조세특례 개정이 우리나라의 상장 리츠가 활성화되는 계기로 이어지기를 바란다.
김관영 한국리츠협회 회장
