이학구 KTB자산운용 부사장다사다난했던 2016년이 저물었다. 매년 이맘때 많은 정부기관과 경제연구소·리서치센터 등에서 새해 경제전망에 관한 다양한 자료를 발표한다. 2017년 우리 경제는 예년에 비해 특히 큰 어려움이 예상된다. 혹자는 금리 인상, 경기침체, 부동산가격 하락이 동시에 일어나면서 한국 경제 전체를 위협할 수 있는 퍼펙트스톰이 몰려오고 있다고 우려하기도 한다. 이러한 상황에서 가계 보유 자산 가운데 70% 이상이 주택을 비롯한 부동산에 집중된 개인들은 어떤 부동산 투자전략을 가져야 할까.
지금까지 개인에게 부동산 투자란 직접 부동산 매입 후 다시 팔아서 매각차익(Capital Gain)을 얻는 것을 의미했다. 지난 1960~1970년대 이후 경제가 지속적으로 성장하고 인구와 가구 수가 증가하는 상황에서는 다른 투자 상품에 비해 안정적이고 높은 수익률을 달성할 수 있었다. 다소간의 가격 변동성은 있었지만 ‘부동산 불패’라는 표현이 일반에 회자될 정도로 부동산 직접투자는 안정성과 수익성의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 좋은 투자대상이었다.
그러다 1997년과 1998년 아시아 금융위기, 소위 IMF 위기를 경험하면서 한국에서 부동산 불패 신화는 무너졌다. IMF 시절 사회·경제적 상황은 여기에 언급할 필요가 없을 정도로 국가·개인·사회의 기존 패러다임 변화에 막대한 영향을 미쳤다. 이 과정을 경험하면서 2000년대 초반 부동산 직접투자에서 벗어난 부동산 간접투자 상품이 시장에 등장했다. 2002년 리츠(REITs·부동산 투자신탁 또는 투자회사)와 2004년 부동산 펀드(REF)의 등장으로 한국 개인들에게도 부동산 간접투자 시대가 열렸다.
리츠와 부동산펀드는 부동산 투자 및 운용 전문회사 (AMC)가 일반 개인이나 기관투자가로부터 자금을 모집해 부동산 또는 부동산 관련된 자산에 투자, 수익을 제공하는 간접투자 금융상품이다. 부동산 직접투자는 취득세·등록세와 보유세 등 많은 세금이 부과되고 갑자기 자금이 필요할 때 단기간 내에 매각을 통한 유동성 확보에 어려움이 있는 반면 증권시장에 상장된 리츠와 부동산펀드는 주식처럼 언제든지 매매가 가능하고 대부분 가격대가 주당 5,000원 내외여서 일반 개인들의 소액 투자가 가능하다는 장점이 있다.
특히 지난해까지는 이런 부동산 간접투자 상품에 대형 연기금, 공제회, 보험사 등 기관투자가들이 대부분 참여했지만 올 들어 장기 저금리에 따른 투자 대안으로 개인투자자들이 국내 비즈니스호텔에 600억원, 미국 오피스빌딩에 2,000억원 등 일반공모 부동산 간접투자에 적극적으로 투자했다. 하지만 지난해 말 기준 미국의 리츠 시가총액은 약 1,000조원, 일본이 약 100조원인 것에 비교하면 아직 우리나라 공모 간접투자 시장은 아주 미미한 수준이다.
기존 개인들의 주요 투자 대상인 아파트 등 주택시장은 2017년 이후 하락세가 예상되지만 리츠와 부동산펀드가 주로 투자하는 대규모 오피스빌딩, 호텔, 리테일 마트, 물류창고 등 상업용 부동산은 상대적으로 하락세가 덜 할 것이다. 따라서 다소간의 경기 침체에도 불구하고 당분간 지속될 저금리 시대의 투자 대안으로 일반 개인들이 참여하는 상업용 부동산 간접투자 시장은 향후 크게 확대될 것으로 전망된다.
