Q. 부모님이 현금성 자산과 부동산을 보유하고 있습니다. 이 중 어떤 재산을 상속·증여 받는 것이 세금을 줄일 수 있나요?
A. 누군가에게 대가를 지급하지 않고 무상으로 재산을 이전받는 경우 상속세 또는 증여세가 과세되는데요. 최고세율이 50%에 이를만큼 부담이 큰 세금이라 자녀에게 재산을 물려주려는 분들이 이에 대한 고민을 많이 합니다. 상속·증여세는 단순하게 말하면 재산의 가액에 세율(10~50%)을 적용해 산정하는데, 어떤 재산을 이전하느냐에 따라 평가방법이 달라지므로 재산의 평가가 세액에 매우 결정적인 역할을 하게 됩니다. 이 때 유용한 재산이 바로 부동산입니다.
세법상 부동산의 가액은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재 시가로 산정합니다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 합니다. 해당 부동산의 매매사실이 있는 경우 그 거래가액, 2개 이상의 감정가액, 수용·공매·경매가액이 시가의 범위에 포함됩니다. 또한 해당 부동산과 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 부동산의 거래가액이 있는 경우 그 거래가액(유사매매사례가액)도 시가로 인정받을 수 있는데, 아파트의 경우 동일한 아파트단지의 다른 동 유사한 층의 거래가액이 있다면 이를 시가로 보게 됩니다.
하지만 시가의 발생시기를 무한정 인정해준다면 법적 안정성을 해칠 수 있으므로 재산의 평가기간을 정해놓았는데요. 상속세의 경우 상속개시일 전·후 6개월 이내, 증여세의 경우 증여일 전·후 3개월 이내에 형성된 시가에 대해서만 인정됩니다. 예를 들어 증여일 9개월 전에 감정가액이 10억원이고, 증여일 2개월 후에 거래가액이 12억원이라면, 12억원을 부동산의 평가금액으로 합니다.
그러나 토지, 단독주택의 경우 개별성이 강한 물건들이고 아파트를 제외하고는 시가를 확인하기가 쉽지 않기 때문에 세법에서는 보충적으로 평가할 수 있는 방법들을 명시해놓고 있습니다. 토지는 개별공시지가, 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액, 주택은 개별주택가격 및 공동주택가격이 이에 해당됩니다.
그럼 질문으로 다시 돌아가서 현금성 자산과 부동산 중 어떤 재산을 상속·증여받는 것이 세부담 측면에서 더 유리할까요? 단정짓기는 어렵지만 일반적으로는 부동산을 증여받는 것이 유리합니다. 현금 10억원을 상속·증여받는 경우 10억원 그대로 가액이 평가되지만, 시세 10억원인 부동산을 상속·증여받는 경우 시가를 확인하기 어렵다면 보충적 평가방법을 적용하여 보통 시세의 60%~70% 정도로 평가되기 때문에 즉각적으로 세부담을 줄일 수 있습니다. 물론 그만큼 취득가액이 낮아져 추후 해당 부동산을 매도하는 경우 양도소득세 부담이 늘어날 수 있으므로 이에 대한 종합적인 판단이 요구됩니다.
또한 상속인이 부동산을 증여받은 후 10년 이내에 상속이 개시되는 경우 증여받은 부동산 가액을 상속세 계산시 합산하게 되는데, 이 때 상속개시일 평가금액이 아닌 증여일 평가금액으로 합산됩니다. 따라서 증여일부터 상속개시일 사이에 발생된 가치증가분을 세부담 없이 이전하는 효과가 발생되므로 가치가 증가될 것으로 판단되는 부동산을 사전에 증여하는 것을 고려해볼 필요가 있습니다.
