A. 빌라나 연립주택, 아파트와 같이 물리적으로 1동의 건물인데 그 건물 중 독립적으로 사용이 가능한 각 부분에 별도의 소유권이 인정되는 건물을 집합건물이라고 합니다.
집합건물의 각 구분소유자는 그 건물이 소재하는 대지에 대하여 일정한 비율로 대지사용권을 갖는데 이를 대지권이라 하고, 그 취지를 토지 등기사항전부증명서(등기부등본)에 등기하면 이것이 바로 대지권등기입니다. 예를들면 아파트의 경우 ‘전용면적 A㎡, 대지권 B㎡’ 이렇게 표시되는 경우가 그 경우에 해당합니다.
대지권에만 권리설정때 ‘토지별도등기’ 기재
내용 분석후 입찰 포기하거나 응찰액 조정해야
지하철역 연결 따른 지상권 등 득 되는 경우도
대지권은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 규정에 따라 전유부분과 분리하여 저당권을 설정하거나 매도하는 등의 처분을 할 수 없습니다. 따라서 아파트나 다세대주택과 같은 집합건물은 전유부분의 등기사항전부증명서(등기부등본)만 발급하여 열람하면 토지 등기부등본은 별도로 열람할 필요가 없습니다. 어차피 토지는 전유부분과 별도로 처분이 불가능하고 전유부분에 특정한 권리가 등기되었다면 그 등기의 효력은 대지권에까지 미치기 때문입니다.
그런데 간혹 전유부분에는 설정되어 있지 않은 권리가 대지권에만 설정되어 있는 경우가 있습니다. 가령 대지권등기가 되기 전에 이미 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않은 상태에서 대지권이 등기된 경우라든가, 집합건물의 존립에 영향을 미치지 않는 한도 내에서의 용익물권(지상권, 지역권)을 설정한 경우가 그에 해당합니다.
이때 그 건물의 등기사항전부증명서를 열람하는 사람은 당연히 위에 설명한 이유로 토지 등기사항전부증명서를 열람해 보지 않을 것이고, 그로 인해 피해를 볼 수도 있습니다. 이러한 피해를 방지하기 위해 집합건물의 전유부분에 설정되지 않은 권리가 대지권에 설정되어 있을 경우 법원은 집합건물의 등기사항전부증명서에 ‘토지별도등기 있음’이라는 문구를 기재해 그 부동산에 관한 법률행위를 하는 사람들이 토지 등기사항전부증명서를 별도로 열람해 보도록 경고하는 것입니다.
결국, 집합건물의 등기사항전부증명서에 ‘토지별도등기’라는 문구가 발견되면 반드시 토지 등기사항전부증명서를 열람해서 별도등기의 내용이 무엇인지, 또 낙찰받을 경우 그 별도등기는 어떻게 될 것인지 분석해야 합니다. 분석 결과 별도등기가 낙찰받은 후 소멸되지 않고 재산권을 행사하는데 장애가 되는 내용이라면 입찰을 포기하거나 그 별도등기로 인한 부담만큼 낮은 금액으로 입찰하는 것이 좋습니다.
간혹, 토지별도등기가 (등기 자체가 아니라 등기의 내용이) 건물의 가치를 올려주는 경우도 있습니다. 예를 들어 어떤 상가건물이나 아파트단지로 지하철역 출구가 연결되는 경우 그 건물의 가치는 높아집니다. 이런 경우 지하철공사는 그 토지에 지상권을 설정합니다. 지상권을 설정하지 않을 경우 만약 토지 소유자가 자기의 토지로 연결된 통로를 철거하라고 요구하면 지하철공사는 그 요구에 따라야 하기 때문인데, 이러한 지상권은 토지소유자의 재산권 행사에 장애이기보다는 오히려 이익이 됩니다.
집합건물을 낙찰받을 경우 설정되어 있는 토지별도등기가 인수되는지는 매각물건명세서를 보면 쉽게 확인할 수 있습니다.
김재범 레이옥션 대표
