A. 강남권 재건축 값이 크게 오르자, 아파트 대신 빌라나 다가구로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다. 빌라나 다가구도 2~3층 정도의 저층일 경우 용적률이 낮고, 대지지분이 많아 향후 재건축 대상이 될 수 있기 때문입니다. 특히 여러 동으로 이뤄진 단지형 빌라인 경우 아파트로 재건축을 고려할 수 있어 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
가로주택정비사업 추진땐 비교적 빨리 재건축
빌라·다가구 용적률 200%·7층 이하로만 신축
사업성 낮을수도…아파트보단 수익성 떨어져
빌라나 다가구 재건축이 관심을 끌게 된 점은 정책 지원도 한몫하고 있습니다. 2012년부터 소규모 재건축 재개발을 지원하기 위해 시행되고 있는 가로주택정비사업이 대표적입니다. 가로주택정비사업은 기존 재건축이나 재개발과 달리, 도로나 기반시설을 그대로 유지하면서 총 대지면적 1만㎡ 이하에 노후 건축물이 전체의 3분의2 이상 지역, 단독주택이 10가구 또는 공동주택이 20가구 이상인 노후 주택지역을 대상으로 한 정비사업을 의미합니다. 소규모 재개발 재건축으로 이해하면 쉽습니다. 이렇게 가로구역정비사업으로 추진될 경우 규모가 적은 지역이지만 행정적 지원을 통해 비교적 빠르게 재건축이 이뤄질 수 있습니다.
또한 서울시의 경우 공사비 일부 등 재정지원을 하고 있어 유리한 점이 많습니다. 이런 정책적 지원 가운데 2~3층 정도의 저층에 규모가 큰 빌라나 다가구 단지가 아파트로 재건축을 추진하는 사례가 생기고 있습니다. 서울의 경우 천호동 동도연립 등 총 7개 단지가 재건축이 이뤄지고 있습니다.
투자자들 사이에서도 비싼 강남권 재건축 대신 재건축이 가능한 저밀도 빌라나 다가구 단지로 눈을 돌리는 경우도 생기고 있습니다. 특히 향후 분양가가 높고 가격 상승여력이 큰 강남권 내 빌라단지가 투자 대상으로 꼽히고 있습니다.
하지만 빌라나 다세대 재건축은 주의할 점도 있습니다. 서울의 경우 빌라나 다가구는 일반적으로 제2종 일반주거지역으로 용적률이 200% 이하로 낮고, 층수도 7층 이하로만 신축해야 하는 제약이 있습니다. 이러다 보니 일반 재건축 아파트보다 신축 세대수가 적어 사업성이 예상보다 높지 않습니다. 가구수 규모가 적어 참여하는 자문회사나 시공사들도 영세한 경우가 대부분입니다. 사업성의 제약과 함께 신용도가 낮은 영세 업체들이 추진으로 빌라 다가구 재건축은 사실상 리스크가 다소 높은 것이 사실입니다. 더욱이 규모가 적다 보니 그만큼 사업성이 낮아 비용도 부담이 될 수 있습니다.
종합해보면 실제 빌라나 다가구 재건축은 일반 재건축에 비해 높은 수익을 기대하긴 어려운 것이 사실입니다. 물론 재건축 후엔 주거환경이 크게 좋아지는 장점도 있지만, 강남권 재건축 아파트만큼의 투자수익을 얻기 어렵다는 점을 염두에 둬야 합니다. 만약 대지지분이 큰 빌라를 재건축을 목적으로 투자한다면 역세권으로 개발압력이 높은 지역을 택해 지가차익을 통해 재건축이 이뤄지지 않더라도 수익을 확보할 수 있는 방식이 한결 유리할 수 있습니다.
김재언 미래에셋대우 부동산세무팀장
