전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 역대 최고 수준을 이어가면서 ‘깡통전세’에 대한 우려가 높아지고 있다. ‘깡통전세’란 일반적으로 보증금의 합이 70%를 넘는 경우를 뜻한다. 집주인이 은행 대출금 이자를 연체해 집이 법원 경매에 넘어갈 경우 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%대이기 때문이다.
2일 KB국민은행에 따르면 전국 아파트 전세가율은 상승세를 이어가면서 3월에는 역대 최고치인 75.7%를 기록했다. 수도권도 마찬가지다. 수도권 전세가율도 76.7%로 사상 최고 수준을 보이고 있다.
이처럼 전세가율이 높아지면서 서민들의 불안감은 커져만 가고 있다. 전세 주택을 구하기도 어려울 뿐만 아니라 어렵게 모은 전세 자금을 떼일 가능성이 높아지고 있기 때문이다. 이에 따라 세입자들도 소중한 전세금을 지키기 위한 최소한의 대책 마련이 필요해 보인다.
◇집주인 대출 많은 집은 피해라= 전세주택을 구할 때는 우선 집주인의 대출 상태를 꼼꼼하게 살피고, 대출이 많은 경우는 가급적 피하는 게 좋다. 집값 하락이나 집주인의 경제 상황 악화로 집이 경매에 넘어가게 되면 자칫 보증금의 일부나 전부를 떼이는 경우가 발생하기 때문이다.
전문가들은 어쩔 수 없이 대출이 낀 집을 구해야 한다면 아파트는 근저당채권액과 전세금을 포함한 금액이 집값의 70%, 다가구나 연립은 60% 이하의 주택을 구하는 것이 안전하다고 조언한다.
또 최근 주택 시장에서 성행하고 있는‘갭투자(주택 매매가격과 전세가격에 큰 차이가 없는 지역에서 투자자가 전세를 전체 매매가의 80~90%까지 끼고 자기자본은 소액만 투자해 주택을 사들이는 것)’가 많이 일어나는 지역에서는 더 주의 깊게 전세 주택을 구해야 한다. 집주인이 갭투자로 투자한 주택의 경우 집값 하락 시 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있기 때문이다.
임병철 부동산114 책임연구원은 “예전에는 전세가율이 70% 정도 수준이면 깡통전세라고 봤는데 최근 들어서는 대부분의 지역에서 전세가율이 70~80%에 육박하고 있다”며 “개별 단지로 보면 90%를 웃도는 단지들도 있는 만큼 전세 세입자들의 각별한 주의가 요구된다”고 밝혔다.
아울러 다가구주택과 같이 세입자가 다수인 경우에는 전체 세입자의 보증금을 확인해야 한다. 세입자 전체 보증금이 주택 매매가격과 비슷하거나 낮으면 위험하다. 또 전월세 집을 구할 때는 가급적 수요가 많은 곳을 선택하는 것이 좋다. 급하게 집을 빼야 할 경우 세입자를 구하지 못하면 곤란한 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
◇임차인의 권리 지키려면 ‘확정일자’는 필수= 임차인의 권리를 지키려면 확정일자를 반드시 받아야 한다. 확정일자는 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하는 제도다. 입주와 전입신고를 한 임차인이 주민센터에서 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자 보다 우선 순위로 보증금을 변제 받을 수 있다.
아울러 확정일자를 받아두면 전세 자동연장이 가능하다. 확정일자를 받은 경우 묵시적으로 계약이 연장되면 임차인은 2년 더 거주할 수 있는 권리가 보장되고, 우선변제권도 인정된다. 주택임대차보호법에 따르면 묵시적 계약갱신의 경우 직전 전세계약과 동일한 조건으로 2년 간 계약이 연장된다고 규정되어 있기 때문이다.
전세 계약 만료 시에는 재계약을 하지 않을 경우 세입자는 약 1개월 전에 집주인에 통보해야 한다. 집주인은 6개월 이전부터 1개월 이전까지 세입자에게 알려줘야 한다. 계약 만료 시점까지 집주인이 별다른 얘기를 하지 않는다면 계약은 자동 연장된다.
◇전세금 반환보증 보험 적극 활용해야=깡통전세에 따른 피해를 막기 위해서는 전세금 반환보증 보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 전세금 반환보증 보험은 한 마디로 전세보증금을 떼이지 않고 회수하기 위한 상품이다. 크게 두 가지 상품이 있다. 하나는 주택도시보증공사(HUG)에서 취급하는 ‘전세보증금반환보증’이고, 다른 하나는 서울보증보험에서 취급하는 ‘전세금보장신용보험’이다. 두 상품 모두 비슷하지만 HUG의 전세보증금반환보증이 수수료가 좀 더 싼 반면, 서울보증보험의 전세금보장신용보험은 가입한도액 제한이 없다.
HUG에서 취급하는 전세보증금반환보증은 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우 HUG가 이를 대위변제하는 보증상품으로, 대상주택은 단독·다가구·연립·다세대·아파트·주거용 오피스텔 등이다. 보증한도는 보증대상 주택가격과 주택 유형별 담보인증비율을 곱한 금액에서 선선위채권을 뺀 금액이다. 보증한도는 주택가격의 90%를 초과할 수 없다. 아파트를 기준으로 하면 보증료율은 0.128%이며, 보증금 한도는 수도권은 5억원, 지방은 4억원이다. 자세한 내용은 주택도시보증공사 홈페이지(www.khug.or.kr)에서 확인할 수 있다.
