2011년초 Y씨는 동탄신도시 신규 분양물건인 복층형 소형오피스텔을 분양받았다. 중도금 40%가 무이자여서 정액제 계약금 1,000만원 외에는 잔금 때까지 추가자금 투입이 없고, 분양권 상태에서 최소 1,000만원 이상의 프리미엄은 무조건 받고 팔아주겠다는 분양직원의 설명에 2,000만원으로 두 채의 오피스텔을 계약했다.
실제로 2011년도 본 물건지 주변은 신도시 건설과 신규분양 관계자들만으로도 북적거렸고, 기존 공급물량의 부족으로 보증금 1,000만원에 월세 55만원(2010년 평균임대가)이었던 전용면적 24.9㎡의 월세 시세가 보증금 1,000원에 70만원(분양가 1억원 전후)이상을 넘어서기도 했었다.
임대목적이 아닌 단기투자로 오피스텔을 분양 받았던 Y씨는 준공시점이 가까워짐에 따라 심한 불안감에 휩싸였다. 잔금 납입 여력이 되지 않았던 Y씨는 한 채는 결국 마이너스 1,000만원에 매도하였고, 한 채는 그것조차 어려워서 9,000만원의 대출을 받아 겨우 잔금을 마련하였다.
분양가 1억3,000만원, 복층 공사비 500만원, 취득세 약 600만원이 들어간 이 오피스텔의 현재 매매 시세는 9,000만원이고, 임대는 단기보증금 100만원에 월 60만원이다. Y씨는 이 부동산을 계속 보유하는 것이 맞는지를 문의하였고, 필자는 임장활동과 시장분석을 통해 매도를 권유한 상태이다.
각 분야에는 전문가가 존재한다. 그리고 그 전문가들은 그 안에서 좀더 세분화되어 나뉜다. 눈이 아픈데 정형외과에 가서 치료를 받지 못하는 것처럼 부동산도 각각의 전문분야가 다르다. 물론 부동산의 모든 분야를 섭렵하는 것도 불가능하지는 않겠지만 혹여 그럴 수 있다 해도 한 분야에서 꾸준하게 체득된 경험치와 내공의 차이를 뛰어넘기는 쉽지 않을 것이다.
부동산 투자는 실전(實戰)이며, 실전(實錢)이다. 현실적 자본이 투입되고, 잘못된 투자는 실패(敗戰)의 쓴 맛을 보게 한다.
20년 이상의 경력을 지닌 부동산 전문가들 조차도 임장활동을 필수로 하며, 각종 데이터로 분석을 한다. 거기에 오랜 시간 경험을 통해 쌓아 온 안목을 더하여 물건의 투자성을 가늠하는 것이 부동산 전문가들의 역할이다.
투자의 진검을 찾아 휘둘러 보고 싶다면, 아파트, 주택, 분양권, 재건축, 재개발, 토지, 수익성 부동산 등 생생한 부동산 현장에서 축적된 전문가들의 노하우를 반드시 들여다보고 그들이 조언에 귀 기울여야 한다.
소형 오피스텔을 고르는 가장 중요한 기준은 역세권, 가격경쟁력, 브랜드, 세대수 이다. 쉬운 듯 보이는 이 기준은 때로는 시장을 너무 핑크빛으로만 보게 하는 오류를 범하게 한다.
Y씨의 경우는 가장 중요한 역세권을 무시했다는 것이 실패의 큰 요인이었다.
하지만, 분양 당시 수요에 대한 맹목적인 낙관을 했던 것이 투자의 실패로 이어진 것이다.
투자의 진검, 그것은 바로 전문가의 책임감 있는 투자분석이다.
김명희 오비스트파트너스 이사. / 사진제공=부동산전문가사업단
