문재인 대통령의 부동산 정책의 기조는 서민 주거복지에 방점이 찍혀 있다. 임대주택 17만가구 공급, 도시재생 뉴딜 정책 등이 대표적이다. 반면 부동산 경기 부양을 위한 정책은 찾기 힘들다. 이전 정부와 같은 인위적인 부양책은 쓰지 않겠다는 얘기다. 특히 가계부채 관리 차원의 금융 규제는 현 수준이 유지되거나 오히려 강화될 가능성이 있고 장기 과제로 보류된 보유세 인상 역시 재임 기간 중 논의가 본격화될 수 있다. 업계 관계자는 “서민 주거와 더불어 새 정부 부동산 정책의 다른 한 축은 규제 강화가 될 공산이 크다”고 전했다.
문제는 규제 일변도의 정책이나 서민 주거 복지를 위한 제도가 오히려 서민의 불편과 피해를 초래할 수 있다는 점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재원 문제로 임대주택이나 도시재생 등의 정책 실현은 시간이 필요하다”며 “이런 상황에서 가계부채 총량제 등을 도입한다면 생계형 대출이 많은 서민들만 힘들어질 가능성이 높다”고 지적했다.
새 정부의 부동산 부문의 규제 강화는 대출 억제 차원 차원에서 시작될 것으로 관측된다. 1,300조원이 넘는 가계부채 관리를 우선 과제로 놓고 있기 때문이다. 공약 중 하나인 가계부채 총량제는 가계부채의 비율을 가처분 소득의 일정 범위내로 제한하는 제도다. 문 대통령은 후보 시절 가처분 소득 대비 가계부채 비율이 150%를 넘지 않도록 제한하겠다고 밝힌 바 있다. 이는 무엇보다 강력한 대출 규제책이 될 수 있다. 아울러 중도금 대출 규제는 물론 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 등 전 정부가 주택 거래를 살리고자 오는 7월 말까지 기준을 완화했던 대출 규제도 새 정부에서는 완화 없이 시행될 것으로 전망된다. 집단대출 규제 후 나타난 실수요자들의 재원 마련 어려움이 더욱 가중될 수 있다는 얘기다.
안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “대출 규제는 우선 분양을 앞둔 동탄·평택 등 지방과 서울 일부 재건축 단지를 비롯해 내년 분양 물량에도 영향을 줄 것”이라고 전했다. 더 큰 우려는 대출을 틀어막는 정책이 시장보다 서민의 어려움을 가중시킬 수 있다는 점이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “돈줄을 죄면 특히 서민이 어려워진다”며 “주담대 증가가 문제라지만 이 가운데 상당 비중이 자영업의 생계형 대출인데 이를 조이면 한계가구가 발생할 우려가 있다”고 지적했다.
장기과제로 돌려 정책자료집에서도 빠졌지만 부동산 보유세 강화 역시 논의가 시작되면 시장에 상당한 미칠 수 있는 규제책이다. 문 대통령은 후보 시절 “보유세 비중을 현재 국내총생산(GDP)의 0.79%에서 1%까지 올리겠다”는 구체적인 목표까지 제시한 바 있다. 허 연구위원은 “은퇴 이후 소득이 없는 노년층의 주택 보유율이 높은 만큼 보유세 인상이 논의되면 시장 파장이 클 것”이라고 말했다.
이밖에 주택정책 공약에 언급되지는 않았지만 내년부터 시행되는 재건축 초과이익환수제도 이변이 없는 한 새 정부에서는 예정대로 시행될 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 재건축으로 조합원 1인당 얻는 개발이익이 3,000만원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 이 제도는 올해 말까지 관리처분인가를 신청하지 않는 재건축 단지에 내년부터 적용된다.
공약으로 내건 전월세 상한제, 임대차계약 갱신청구권제, 임대료 상한제 등의 ‘단계적 제도화’ 역시 당장 가시화될 것으로 보이지는 않지만 논의가 시작되면 시장에 상당한 혼란을 가져올 정책으로 꼽힌다.
다만 현실적으로 올해 부동산시장에 급격한 충격을 줄 수 있는 정책을 시행하기는 어려울 것으로 보인다. 기본적으로 새 정부 조각을 마치고 구체적인 계획이 수립되는 데까지 시간이 걸리는데다 주택임대차보호법 등 국회 통과가 필요한 사안도 있기 때문이다. 실제로 과거 여러 정부에서도 이런 이유로 출범 몇 달간은 거래량이 감소했을 뿐 가격 변동은 미미했다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “새 정부가 규제를 언급한 것만으로 시장에 직접적인 영향을 미치기는 어렵다”며 “설사 하반기 강력한 드라이브를 걸어도 서울의 경우 재건축·재개발 이주 수요가 많은 반면 해당 지역에 공급은 적어 시장의 힘을 꺾을 수는 없을 것”이라고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장도 “정부 기조가 규제 강화에 맞춰져 주택시장도 실수요 위주로, 적정가격을 중심으로 흘러갈 것”이라며 “이미 어느 정도 실수요 위주로 재편되는 분위기라 규제가 강화되더라도 시장이 경착륙하지는 않을 것”이라고 내다봤다.
