장재현 리얼투데이 리서치팀장[부동산 Q&A]
Q. 새 정부가 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다.
A. 그 동안 정부가 발표한 부동산 대책을 살펴보면 정부의 의지만큼 시장에 ‘약발’이 작용했는지에 대한 의구심이 들 때가 많습니다. 이번 새 정부의 6·19 대책 역시 마찬가지였습니다.
지난 19일 정부가 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안’에 따르면 서울의 모든 지역에서 분양권 전매가 입주 때까지 금지되며 청약 규제 지역이 확대됩니다. 그러나 부동산 가격 상승의 진원지라 할 수 있는 강남권을 비롯한 기존 청약조정대상 지역들은 규제 후에도 분양 시장은 호황 기조를 이어갈 것으로 예상돼 영향은 미미할 것으로 보입니다.
다만, 서울 전 지역으로 전매제한기간이 강화돼 강북권의 경우 새롭게 규제 대상에 포함된 만큼 전매제한이 실수요 시장을 위축시킬 가능성은 높아 보입니다. 특히 강북권의 분양시장은 대부분이 재건축·재개발로 분양권 거래가 많은 양상을 나타냈기 때문에 분양권 전매제한으로 시장이 다소 위축될 것으로 전망됩니다. 투기수요는 억제하되 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 정책 기조가 잡혔지만, 상대적으로 실수요층이 두터운 강북권보다 강남권에 대한 규제가 보다 강력했어야 하지 않았나 아쉬움이 남는 대목입니다.
또한 조정대상 지역에 대하여 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)이 강화되는 가운데 자산 규모가 큰 투자자들이 움직이는 강남권의 경우 대출규제로 투자수요가 감축되지는 않을 것으로 예상됩니다. 투기와 집값을 잡으려면 대출규제보다는 오히려 보유세 인상에 초점을 두는 것이 강한 효과를 불러올 것으로 판단됩니다.
이번 대책 발표에서 LTV와 DTI 규제 강화 이유를 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이라고 했지만, 실수요자들의 내 집 마련에 또 다른 걸림돌이 생기는 것은 아닌지 우려스럽습니다. 서민·무주택 실수요자에 대해서는 기존 규제 비율을 유지한다고 했지만 서울 상반기 주택 중위가격이 6억원을 돌파한 상황에서 서민·실수요자 기준 주택가격을 5억원 이하로 한 것은 다소 낮은 감이 들기 때문입니다.
다만, 대출규제가 7월 3일 이후 입주자모집공고 승인분부터 적용받는 만큼, 실수요자들은 6월에 분양하는 아파트들의 경우 입지가 뛰어난 지역을 중심으로 주목해볼 만 합니다.
한편, 부동산 과열을 부추기는 재건축 규제로 조합원당 재건축 주택 공급을 현재 최대 3주택에서 1주택으로 제한하는 것은 시장에 큰 영향을 미치지 못할 것으로 예상합니다. 일반분양의 부족과 증여 등의 이유로 단일 세대주로 여러 주택을 보유하고 있는 경우는 많지 않기 때문입니다. 또 예외적으로 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용되는 만큼 소형 60㎡ 를 포함한 1+1 재건축에 대한 인기가 높아질 것으로 예상됩니다.
