8·2부동산대책으로 주택담보대출에 대한 전방위적인 규제가 도입되면서 전보다 줄어든 주택담보대출 한도만큼 제1금융 신용대출은 물론 제2금융 신용대출이나 P2P금융 업체 후순위 대출로까지 수요가 쏠리는 이른바 ‘풍선효과’가 나타날 것이라는 우려가 커지고 있다. 특히 이 같은 현상은 실수요자인 3040세대를 중심으로 나타날 것으로 예상된다.
6일 금융 당국이 지난해 하반기 대출 동향을 토대로 8·2부동산대책으로 바뀌게 될 대출 수요 변화를 추정한 결과 투기지역과 투기과열지구의 대출자 10명 중 8명의 대출 한도가 감소하고 이들은 평균 5,000만원가량 덜 받게 될 것으로 나타났다. 이는 연간으로 따지면 17만2,000명에 달한다.
게다가 정부가 서민 실수요자에 대해서는 예외적으로 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 한도를 완화해주기로 결정하기는 했지만 서울 지역 등의 경우 실수요자일지라도 현실적으로 규제 한도 완화 조건을 맞추기 어려워 대부분 대출 한도 축소를 피할 수 없을 것으로 예상되고 있다. 다시 말해 이번 대책으로 투기지역·투기과열지구의 LTV·DTI 한도를 40%로 강화하되 서민 실수요자는 50%로 완화해주기로 했지만 서울 지역 주요 실수요자인 3040대는 △무주택세대주 △부부 합산 연소득 6,000만원 이하(생애최초구입자 7,000만원 이하) △주택과열지구·투기지역 내 주택가격 6억원 이하 등의 조건을 맞추는 게 힘들다는 설명이다.
시중은행의 한 관계자는 “젊은 세대들은 실수요자이기는 하지만 현금자산이 부족하다”며 “결국 주담대 한도가 줄어든 만큼 금리 부담을 감수하고라도 신용대출로 대신하려 할 것”이라고 지적했다. 하지만 금융 당국이 은행권을 가계부채 증가의 ‘주범’으로 예의주시하고 있어 시중은행의 경우 주담대는 물론 신용대출도 이전보다 더욱 깐깐하게 들여다보는 분위기다. 이 때문에 은행권 이용이 가능한 고신용자 중 일부는 은행권의 신용대출로도 부족해 제2금융권 신용대출까지 넘어갈 것이라는 전망이 나오고 있다. 또 다른 시중은행 관계자는 “8·2대책 발표 이후 주담대 한도 문의와 함께 신용대출 한도를 동시에 확인하고 제2금융 이용에 따른 불이익 등을 물어보는 고객들이 늘어나고 있다”고 전했다.
주담대 다주택자들
P2P대출까지 기웃
1금융을 누르면 2금융으로 대출 수요가 늘어나는 풍선효과는 지난해 정부가 가계부채 관리를 시작하면서 이미 나타난 현상이기도 하다. 한국금융연구원이 올해 펴낸 ‘가계부채 분석 보고서’를 보면 은행권 신용대출 약정금액 가운데 주택자금 용도는 전년 대비 27% 하락한 반면 2금융권은 26% 증가했다. 이에 대해 금융연구원은 “은행권 한도가 축소된 고객이 2금융권으로 유입된 결과로 보인다”고 설명했다.
실제 상호금융이나 저축은행 등 제2금융권에서 고신용자의 이용 비율은 이미 상당한 수준이다. 한국은행에 따르면 지난 1·4분기 비은행권의 전체 가계대출 차주 가운데 고신용자가 차지하는 비중은 30%로 나타났다. SBI저축은행의 사이다대출은 3등급 이내 고신용자가 차지하는 비중이 40%에 가깝다. 이런 상황에서 주담대 한도 축소는 이 같은 풍선효과를 더욱 키울 것으로 전망된다.
P2P 평균 금리 12~13%대
주담대 축소로 수요 몰릴 수도
“신용도 꿈틀…또다른 뇌관” 우려
심지어 주담대 한도 축소로 P2P금융 업계에서 대출받는 수요까지 늘 수 있다는 관측도 제기된다. P2P 업계 관계자는 “금융권 대출의 LTV 한도가 낮아지는 만큼 P2P금융사에서 동일 주택으로 후순위 대출을 해줄 수 있는 금액 폭이 커지기 때문”이라고 설명했다. 현재 P2P 업체의 후순위 대출 금리는 평균 12~13% 수준으로 저축은행이나 대부업체의 20%선보다는 낮은 편이다. P2P금융협회에 따르면 부동산 담보 누적 대출액은 2,555억원으로 전체 1조1,630억원의 22%에 달한다. 실수요자뿐 아니라 다주택자들도 제1금융에서 줄어든 대출 수요가 제2금융·P2P금융으로 쏠리는 풍선효과 확대에 한몫할 것으로 예상된다. 이번 부동산대책의 핵심 타깃인 다주택자의 경우 투기지역·투기과열지구 외 다른 지역에서 추가로 주담대를 받더라도 한도가 줄기 때문이다. 8·2대책의 후속 조치인 금융 당국의 은행업 등 감독규정 개정에 따라 주택담보대출을 1건 이상 보유한 다주택자는 조정대상지역과 수도권에서 추가로 대출을 받을 경우 LTV·DTI 규제가 10%포인트씩 낮아지고, 그외 전국 모든 지역에 대출받을 때도 LTV 규제가 기존보다 10%포인트 낮아진다. 즉 조정대상지역에서 다주택자의 LTV·DTI는 현행 60%, 50%에서 50%, 40%로 수도권에서는 70%, 60%에서 60%, 50%로 하향 조정되며 LTV 규제만 있는 그외 기타지역에서는 LTV가 70%에서 60%로 낮아진다. 투기지역이나 투기과열지구가 아닌 조정대상지역은 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 6개 시와 부산 해운대·연제·동래·수영·남기장·부산진 등 7개 구다. 시중은행 관계자는 “주담대 한도 축소로 신용대출 수요가 늘 조짐을 보이고 있지만 신용대출은 주택담보대출에 비해 금리가 높고 연체율도 그만큼 높아 차주나 은행 모두에 부담이 될 수 있다”며 “또 다른 가계부채 문제가 될 수도 있을 것”이라고 우려했다.
