Q. 개인으로 부동산 임대업을 하고 있는데 법인 전환을 고려중입니다. 개인과 법인은 어떤 차이가 있나요?
A. 지난 8월 2일 정부에서 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’으로 인해 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용시 2년 거주요건 추가, 분양권 전매 양도소득세율 상향 등 부동산 시장 과열에 강력한 소화수를 뿌리고 있는데요. 특히 다주택자 양도소득세 중과를 피하기 위해 임대사업자로 등록하거나 법인 전환을 고려하는 분들이 늘어났습니다. 그럼 부동산 임대업을 하는 경우 개인사업자와 법인사업자의 차이는 무엇일까요?
우선 경영학의 관점에서 법인은 개인에 비해 설립절차가 까다롭고 등록면허세 등 설립비용이 많다는 단점이 있으나, 주주를 통해 대규모 자본조달이 가능하고 사업상 문제가 발생하는 경우 출자지분 한도 이내에서 책임을 질 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 위와 같은 이유를 감안하더라도, 대부분의 개인사업자가 법인 전환을 고려하는 가장 중요한 이유는 바로 세금 때문입니다. ‘주택시장 안정화 방안’이 발표되고 같은 날 뒤이어 ‘2018년 세법개정안’이 발표되었습니다. 이 중 소득세율 구간 상향(3억원 초과 ~ 5억원 이하 40%, 5억원 초과 42%), 성실신고확인제도 적용대상 확대(부동산임대업의 경우 현행 연수입금액 5억원 이상에서 2020년 이후에는 연수입금액 3억5,000만원 이상이면 성실신고확인제도 적용)가 포함돼 있는데요. 결국 사업의 규모가 커지게 되면 형식은 개인이더라도 사실상 법인과 동일할 정도로 과세관청에서 관리가 되고, 세율은 더 높아지기 때문에 법인으로의 전환을 부추기고 있는 것입니다.
전세보증금 간주임대료도
법인은 따로 산정 안해
증여재산가액 평가도 달라
장단점 비교해 유형 선택을
세제상 법인사업자의 가장 큰 장점은 세율입니다. 현행 기준으로 개인은 6.6~44%(지방소득세 포함), 법인은 11~24.2%(지방소득세 포함) 세율로 과세됩니다. 이것 때문에 많은 분들은 법인이 더 유리하다고 생각하는데요.
하지만 여기서 끝난 것일까요? 법인에서 발생한 소득은 개인과는 별개의 소득입니다. 법인 소득을 개인에게 이전하기 위해서는 급여 또는 배당이 이루어져야 하는데 이 과정에서 근로소득세와 배당소득세가 추가로 발생합니다. 따라서 단순히 개인과 법인의 세율만 가지고 판단하기는 어렵습니다.
과세소득도 차이가 있습니다. 개인은 3주택 이상이고 전세보증금이 3억원을 초과하는 경우 전세보증금에 대해서 간주임대료를 산정하지만, 법인은 장부기장을 하는 경우 전세보증금이 금융수익을 발생시킨다고 판단하여 간주임대료를 따로 산정하지 않습니다. 또한 대표이사의 급여도 법인은 비용처리가 가능하나, 개인은 어차피 개인사업자의 재산이므로 비용처리가 불가능합니다.
상속·증여를 대비하는 것도 있습니다. 개인이 부동산을 상속·증여하는 경우 부동산 자체의 가치만으로 증여재산가액을 평가하지만, 법인은 주식이 이전되는 것이므로 일반적으로 자산가치와 수익가치를 가중평균하여 증여재산가액을 평가합니다.
마지막으로 건강보험료까지 고려해야 합니다. 직장가입자가 아닌 개인이 부동산 임대업을 하는 경우 지역가입자로서 적지 않은 건강보험료를 부담해야 하나, 부동산 임대 법인의 대표자로서 직장가입자인 경우에는 상대적으로 적은 건강보험료를 부담할 수 있습니다.
이익잉여금을 자유롭게 사용할 수 있다는 매력적인 장점으로 인해 무조건 개인사업자를 유지하는 것보다는 법인사업자와의 장단점을 비교하여 사업자 유형을 선택해야 할 것입니다.
진재만 신한금융투자 세무사
