- 인터뷰 중 안신영
『돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유』의 저자 안신영(미소영). 노동력으로 만들어지는 현금 흐름은 언젠간 멈추게 되어있으므로 돈이 돈을 벌게 하는 시스템을 만들어야 한다고 강조한다./사진=김성수(지반하우스)- 요즘 ‘효리네 민박’에 푹 빠져있다고요?
일요일 밤에 효리네 민박을 2시간가량 보고 있으면 마음이 편해지면서 저의 10년 후 모습을 상상하게 돼요. 효리네 민박을 보면 돈을 벌기 위한 노동이 없어요. 그래서 항상 ‘저들은 생활비를 어떤 방법으로 해결할까?’가 궁금했죠. 이효리 씨는 가수활동을 하면서 부동산을 사 놓았다고 하는데 부동산 재테크도 확실히 해 놓은 것 같아요. 물론 음반의 저작권료도 수입의 한 부분을 차지하고 있겠지만요.
여기서 제가 말하고 싶은 것은 일을 하지 않아도 일정하게 수입이 들어오는 구조를 만들어 놓았다는 것입니다. 투자자는 이걸 생산을 위한 생산적 활동이라고 하죠.
우리는 성실하게 일하면 앞으로는 더욱 좋아질 것이라는 막연한 희망을 안고 살아요. 하지만 시간이 흘러도 생활의 패턴이 바뀌지 않으면 크게 변하는 것도 없다는 건 잊고 살죠.
저는 신랑의 실직과 사업 실패로 통장의 잔고가 마이너스로 바뀌었을 때 사업자 대출을 받아서 치킨집을 시작했어요. 처음 해보는 자영업이었지만 최선을 다했고, 노력은 배신하지 않는다는 말은 사실이었어요. 일별, 월별, 연별로 매출 목표를 정하고 쉬는 날 없이 일했죠. 1년이 지나는 시점에서는 옆 상가까지 임대해 가게를 확장할 만큼 성과도 좋았어요.
하지만 시간이 흐르면서 상권이 변하기 시작했고, 5년을 기점으로 매출이 점점 떨어지기 시작했어요. 주변 분들이 자영업 5년차에는 권리금을 받고 나오라는 조언을 많이 해주었는데, 저는 계속해서 매출이 오를 거라는 기대를 하면서 버텼죠. 하지만 실질적으로는 매출이 줄어들면서 아차 싶었어요.
- 책을 보면 그때부터 ‘다른 방안을 찾아야 하지 않을까 하는 생각이 끊임없이 머릿 속을 맴돌았다’고 했다. 무엇이 가장 큰 고민이었나.
그때 당시 ‘앞으로 무슨 일을 해야 하나?’보다는 ‘노동으로 돈 버는 시간은 한계가 있지 않을까?’라는 생각이 컸어요. 그래서 ‘일을 하지 않아도 돈을 받을 수 있는 방법은 없을까?’에 대해 고민을 많이 했죠. 그때 로버트 기요사키의 『부자 아빠 가난한 아빠』에서 현금 흐름 사분면을 발견했어요. A그룹은 자신의 몸을 움직이지 않는다면 결코 수입이 발생하지 않는 그룹이었고, B그룹은 직접 일을 하지 않아도 그들이 만들어 놓은 시스템으로 인해 수입이 발생하는 그룹이었죠. 저는 A그룹에 속해 있었고 그렇기 때문에 수익을 만들어 내기 위해서는 저의 노동력이 절대적으로 필요했어요. 시스템을 갖추지 못했다는 걸 알게 되었죠.
- 그렇다면 그 시스템을 갖추기 위해 노력했을 것 같다. 그런데 왜 그 중 부동산을 선택하게 되었나?
일반적으로 재테크를 생각하면 저축을 열심히 하거나 주식을 떠올리곤 해요. 그런데 요즘 저축은 이자를 거의 받지 못하잖아요. 또 주식은 저같은 경우 더 어려운 분야였어요. 눈에 보이지 않는 게 가장 불안했죠.
부동산은 주식과는 달랐어요. 주식에 비하면 명확하게 실체가 있는 실물 자산이니까요. 내가 살고 있는 집, 친구가 살고 있는 다른 지역, 뉴스에서 발표되는 교통 호재와 발전 가능성, 그리고 그에 맞게 땅을 파고 건물이 올라가는 현상 등 모든 게 눈에 보이고 손에 잡히는 것이었어요.
또 사람들이 사는 데 가장 기본적인 3가지 요소가 의식주인데, 그만큼 사람에게 사는 곳은 중요하고 그렇게 때문에 집에 대한 가치는 흔들리지 않을 것이라는 확신도 있었어요.
- 부동산 중에서도 경매로 부동산을 시작했다고 하는데, 왜 하필 경매인가?
저는 그 당시 전 재산이라고 할 수 있는 4000만 원으로 부동산 투자를 시작했어요. 그만큼 절박함이 있었고, 절대 실패하면 안됐죠. 물론 리스크가 없는 투자는 없겠지만, 부동산에 관심을 가지고 살펴보니 그 어떤 투자 방법보다 안전하다고 생각했어요.
특히 경매로 부동산을 취득하는 경우 이미 기존 주택보다 저렴하게 취득하는 것이기 때문에 시세가 조금 하락을 하더라도 조바심이 나지 않고, 시세가 유지되어도 이득이고, 시세가 오르면 더욱 큰 수익을 올릴 수 있을 거란 생각이 들었죠.
제가 경매투자를 시작했을 때는 낙찰가율이 감정가의 70~80%선이어서 일반 매매로 취득하는 것보다 훨씬 저렴하게 낙찰을 받을 수 있었어요. 열심히, 꼼꼼히 공부하고 경험만 쌓으면 적은 돈으로도 부동산을 취득할 수 있고 임대를 놓을 수 있는, 유일한 방법이었던 거죠.
- 과거와는 다른 부동산 정책이 발표되었는데, 현재 부동산 경매 상황을 어떻게 보나?
지지옥션이 지난 13일에 발표한 자료에 따르면, 8월 전국 평균 경매 낙찰가율은 73.9%로 전원 대비 1.3%포인트 하락했어요. 특히 8.2 대책의 직접적 영향을 맞은 서울 주거용 낙찰가율은 전달 대비 6.4% 하락한 90.3%를 기록하고 있죠. 8.2 대책으로 매매거래 절벽 현상이 지속된다면 금융 부담이 큰 주거용 부동산이 경매 시장으로 유입되는 양은 점점 증가할 거라 보아요, 사용가능한 대출이 많이 줄었기 때문에 낙찰가율 역시 지속적으로 하락할 가능성도 높고요. 만약 여기서 금리까지 인상된다면 경매로 나오는 물건의 수는 더 많아지겠죠.
다만 전세가율이 높은 지역의 경우 전세가격이 하락하지 않는 이상 낙찰가격이 전세가격과 비슷한 수준에서 낙찰 받을 가능성도 배제할 수 없어요. 실제 얼마 전 수도권에서 낙찰가가 전세가와 동일한 가격으로 낙찰 된 사례도 있었거든요.
부동산 분위기가 침체되기 시작할 때는 분양이나 일반 매매보다 경매가 상대적으로 리스크가 적다는 게 많은 전문가들의 일관된 주장이에요. 분양이나 일반 매매는 부동산 상승기에는 적극 활용할 수 있지만, 하락기에는 시세가 불안정해지면서 심리가 위축되어 함부로 접근하기 힘들죠. 그런데 경매는 달라요. 기본적으로 일반 시세보다 저렴하게 낙찰을 받는 것이 가능하고, 공급물량이 적은 지역의 경우 낙찰가격 이하로 매매가격이 하락하는 가능성이 낮기 때문에 부동산 가격이 조금 조정되더라도 마음의 여유가 생기고, 시세에 변동이 없어도 이미 낙찰가와의 차이만큼은 이익을 볼 수 있죠.
물론 현 상황에서는 임장을 꼼꼼히 해서 시세를 정확히 파악해야 할 필요도 있고 대출이 얼마나 나오는지 미리 확인해야 하는 등 주의할 점도 있어요.
하지만 경매로 접근할 수 있는 시기가 점점 오고 있는 것은 맞는 것 같아요. 미리미리 준비할 필요가 있다고 봅니다.
『돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유 』의 저자는 현재 각종 규제가 발표되는 부동산 시장에서는 일반매매방법보다는 경매를 통한 부동산 물건 매수가 더 매력적인 방법이라고 말하고 있다. /사진=김성수(지반하우스)- 마지막으로 이 책을 접하게 될 독자들에게 한마디 한다면?
책을 내기까지 많은 고민이 있었어요. 특히 8.2 대책이후 사회적으로 부동산 투자를 투기로 치부하는 분위기가 되어 그간의 경험을 버려야 하나 많은 고민이 있었어요. 하지만 과거 제가 걸어온 걸음을 ‘희망이 필요한 누군가에게’ 알려주고 공유하고 싶었습니다. 제가 경험한 일련의 경험, 즉 실직과 사업실패, 그리고 프랜차이즈 창업까지 이런 일이 비단 저만 겪는 일이 아니라 우리 세대가 겪고 있는 힘든 현실이라고 생각했어요. 이런 상황에서 저의 경험이 ‘누군가에게 희망이 된다면 좋겠다.’라는 생각에 책을 출판하게 되었죠.
그리고 저는 이런 질문을 던지고 싶습니다. 정책이 바뀌었다고 정부가 저희의 미래를 책임져 줄까요? 저는 아니라고 생각해요. 그렇기 때문에 오늘 하루도 생산을 위한 생산적 활동을 해야한다고 생각해요. 자신의 현 상황에서 할 수 있는 실행 지침을 만들고 꾸준히 공부하면서 나무를 볼 뿐만 아니라 숲을 보는 시야를 가질 수 있게 실력을 키워야 해요. 그래야 오늘과는 다른, 아프지 않고 꿈꾸는 내일이 있는 거니까요.
이 책은 단순히 경매에 대한 이야기만 담은 건 아니에요. 제가 세상을 살면서 겪었던 저의 삶이 고스란히 녹아져있어요. 그래서 부동산에 관심을 갖고 공부하시기를 희망하시는 분들과 이 시대를 살아가면서 새로운 ‘꿈’과 ‘희망’이 필요한 분들이 꼭 읽어보시길 바래요.
