길었던 추석 연휴가 끝나면서 일상으로 돌아오려는 발걸음이 분주하다. 잠시 멈췄던 주택 거래와 분양시장 역시 연휴 이후 흐름이 어떻게 바뀔지에 촉각을 곤두세우고 있다.
김현미 국토교통부 장관은 연휴를 앞두고 지난달 말 가진 취임 100일 기자간담회에서 “시장 안정을 위한 주춧돌 정도는 놓지 않았나 싶다”고 자평했다. 다시 오름세로 돌아선 일부 집값, 정부 대책에도 계속된 분양시장의 과열에도 불구하고 대출규제 강화, 청약제도 개편 등을 통해 시장을 실수요 위주로 재편할 수 있는 기반을 마련했다는 의미로 받아들여진다. 전문가들 역시 추석 연휴 이후 일부 국지적인 상승세에도 불구하고 전반적인 주택 매매시장은 위축될 것이라는 전망에 무게를 싣는 분위기다.
하지만 정책의 성패를 섣불리 판단하기에는 이르다. 서민 주거안정이라는 정책 목표를 달성하기 위해서는 전월세 시장 안정이라는 큰 산을 넘어야 하기 때문이다.
그런데 가을 전월세 시장 분위기가 만만치 않다. 부동산정보 제공 업체들에 따르면 올 하반기 서울 지역 재개발·재건축 이주수요가 5만가구에 육박한다. 기존 주택 멸실로 생긴 수요를 시장이 어떻게든 흡수해야 하는 상황이다. 특히 노후·소형 주택 위주로 이뤄지는 재개발·재건축의 특성 때문에 이주수요는 서민층에 집중된다. 당장 대규모 이주가 발생하면 주변 아파트는 물론 상대적으로 저가의 연립이나 다세대·다가구 주택 전월세 가격까지 요동칠 수 있다는 의미다.
하지만 전월세 시장에서 정부의 선택지는 그리 많아 보이지 않는다.
이론적으로 임대차 시장을 안정시킬 수 있는 가장 확실한 카드는 공급 확대지만 이미 수도권 일대에서 대규모 주택 공급을 위한 가용토지는 거의 바닥난 상황이다. 신규 주택 공급이 상대적으로 많은 수도권 외곽을 제외하면 공급자 우위의 시장이 형성된 지 오래다. 신규 주택 공급을 재개발·재건축에 전적으로 의존하고 있는 서울의 경우 수요에 탄력적으로 대응하기는 불가능한 상황이다. 이미 강동구 일대만 해도 둔촌주공아파트 재건축에 따른 이주수요가 한꺼번에 몰리면서 지난 7~8월 주변 전셋값이 수천만원씩 뛰었다.
전월세 가격의 과도한 상승을 억제하기 위해 시장에 인위적으로 개입하기도 쉽지 않다. 실제로 1990년대 말과 2000년대 초에 걸쳐 이뤄진 잠실 등 서울 시내 5개 저밀도지구 재건축 당시 정부나 서울시가 내놓은 유일한 대책은 기껏 사업시기 조정을 통한 이주수요 분산 정도였고 그마저도 효과는 거의 없었다. 전월세상한제 도입과 세입자에 계약갱신청구권을 주는 방안이 정치권에서 논의되고 있지만 정부도 제도 도입에는 신중한 모습이다. 취지와 달리 실효성이나 부작용 우려가 만만치 않기 때문이다.
이미 8·2부동산대책 당시 상당수 시장 전문가들은 매매 거래 위축이 전월세 시장 불안이라는 풍선효과를 낳을 가능성이 높다는 우려를 제기했었다. 이제 정부가 진짜 역량을 쏟아부어야 할 곳은 전월세 시장이다.
/건설부동산부문 선임기자 dhchung@sedaily.com
