주택도시기금이 올해 처음으로 투자한 부동산인 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 전경. /서울경제DB올해 국토교통부 국정감사에서 국회교통위원회 소속 이원욱 더불어민주당 의원은 주택도시기금 전문투자기관의 운용수익률이 ‘공공임대리츠’에 비해 낮다며, 기금이 공공임대주택에 적극적인 투자를 해야한다고 주장했다. 이 의원의 주장대로라면 기금이 마치 높은 수익률을 얻을 수 있는 공공임대리츠에는 투자하지 않고 엉뚱한 곳에 투자하고 있는 것처럼 보인다.
하지만 이는 사실과 다르다. 이 의원의 이 같은 주장은 주택도시기금 여유자금의 성격과 공공임대리츠의 수익 구조를 제대로 이해하지 못한 데서 생긴 오해다.
우선 주택도시기금은 국민주택채권, 청약저축, 융자금 회수 등으로 자금을 조성하여 국민주택 및 임대주택 건설을 위한 주택사업자와 주택을 구입 또는 임차하고자 하는 개인수요자에게 자금을 지원하는 데 쓰인다. 국민주택채권의 만기가 돌아오거나 청약저축을 해지하면 언제든지 돌려줘야 하는 사업대기성 자금이다. 때문에 주택도시기금 여유자금으로 투자 시에는 공공성과 수익성에 우선해 안정성과 유동성을 최우선으로 고려한다. 주택도시기금은 지난해부터 부동산 대체투자를 시작했는데 주식이나 채권에 비해 만기가 긴 부동산의 경우 투자 기간을 최대 7년으로 제한하고, 매년 배당수익률이 들어오는 상품에 투자할 수 있도록 했다.
반면 이 의원실에서 대안으로 제시한 공공임대리츠 NHF는 준공 후 10년 간 임대로 운영한 후 분양을 해야 하는데 건설 및 임대 기간에는 배당수익이 나오지 않는다. 임대료 보다 감가상각비나 유지비 등에 들어가는 비용이 더 많아 배당을 할 수 없는 구조이기 때문이다. 이 의원실은 공공임대리츠 NHF 1~12호의 연평균 수익률이 4~6% 중반에 달한다고 밝혔다. 이는 매각 시 시세차익을 투자기간으로 나눈 평균 수익률이다. 매년 지급되는 배당금이 아니다. 이를 감안하면 공공임대리츠 투자자는 시세차익을 노리고 투자하는 수 밖에 없다. 사업대기성 자금인 주택도시기금 여유자금이 투자하기에는 한계가 있다.
이 의원실에서 제시한 주택도시기금 여유자금의 작년 수익률(2% 중반대)도 액면 그대로 이해하면 안 된다. 이는 주식, 채권, 부동산을 모두 합친 수익률이다. 최근 주식과 채권 수익률이 갈수록 하락하면서 국토교통부는 지난해부터 주택도시기금 운용의 효율화를 위해 부동산 대체투자를 시작했다. 실제 국토교통부와 위탁운용기관 등에 따르면 지난해 주택도시기금 여유자금이 투자한 부동산의 작년 배당수익률은 5% 중반 수준으로 공공임대리츠의 연평균 수익률에 크게 뒤진다고 보기 어렵다.
이에 대해 이 의원실 관계자는 “중간 배당이 나오지 않는 공공임대리츠의 수익 구조에 대해 제대로 설명하지 않아 오해가 생긴 부분이 있는 것 같다”며 “주택도시기금 여유자금을 모두 공공임대리츠에 투자하라는 주장은 아니며, 지난해 주택도시기금 여유자금이 40조원에 달할 정도로 크게 늘어나고 있기 때문에 그 중 일부를 공공임대주택을 위해 사용하자는 차원에서 얘기한 것”이라고 설명했다.
