[리츠의 미래와 도시재생]90년대 본격 성장…2001년 S&P500에도 편입

미국은 1960년대 전 세계에서 가장 먼저 리츠를 도입했지만 한국과 마찬가지로 처음부터 리츠 시장이 크게 성장했던 것은 아니다. 리츠 도입 후 수십 년간은 주로 모기지 채권에 투자하는 모기지 리츠가 대세를 이뤘고, 1990년대 초반부터 우리가 흔히 알고 있는 부동산 자산에 투자하고 운용하는 에쿼티 리츠가 대거 등장하기 시작했다.

이 시기 미국 리츠 시장에 큰 변화가 일어났던 이유는 제도와 부동산 투자 시장의 변화 등이 맞물렸기 때문이다. 우선 1986년 당시 미국 정부는 조세개혁법을 통해 리츠 회사가 직접 부동산을 개발하고 운영할 수 있도록 했으며, 1993년에는 양도세 과세를 이연해주는 업리츠(UPREIT)를 도입했다. 또 1980년대 말 부동산 시장의 공급 과잉과 은행·보험사 등 전통적인 대출 기관들의 부실으로 부동산 투자가 어려워지면서 리츠가 성장할 수 있는 계기가 마련됐다. 당시 리츠가 저평가된 자산을 대거 사들일 수 있는 기회를 갖게 됐고, 금융기관들의 위기로 리츠 공모를 통해 자금 조달을 할 필요가 생겼기 때문이다.



이 시기를 ‘현대 리츠 시대의 시작(the beginning of modern REITs sra)’ 이라고 부른다. 1991년 ‘킴코 리얼티 코퍼레이션’를 시작으로 에쿼티 리츠 상장이 본격화되기 시작했으며, 그 해 처음으로 상장 리츠 시가총액이 10억달러를 넘어섰다. 이어 2000년에는 리츠를 기초자산으로 하는 상장지수펀드(ETF)인 ‘iShares Dow Jones U.S. Real Estate Index Fund’가 처음으로 등장해 리츠 투자를 보다 수월하게 만들어 주었으며, 현재는 30여개가 넘는 리츠 ETF가 있다. 이어 2001년에는 3대 지수 중 하나인 스탠다드앤드푸어스(S&P) 500도 리츠를 편입하기 시작하는 등 리츠가 대중적인 투자 상품의 하나로 자리 잡았다.

/뉴욕·워싱턴DC=고병기기자 staytomorrow@sedaily.co