김주수 어니스트펀드 부대표요즘 어디를 가나 재테크 이야기가 화두다. 8·2부동산대책 이후 부동산 자산관리 방법, 펀드투자 시점, 가상화폐까지 주제 또한 다양하다. 필자는 항상 재테크 얘기가 나오면 안정적으로 연 10% 내외의 수익을 올릴 수 있는 부동산 P2P투자를 추천하고는 한다. 부동산 P2P란 부동산을 담보로 개인이나 기업에 P2P금융 플랫폼을 통해 모집한 자금을 대출해주는 핀테크 기반의 대체투자상품으로 높은 수익률, 우량한 담보물, 짧은 만기 등이 특징이다.
그렇다면 부동산 P2P투자를 할 때 유의해야 할 점은 무엇일까. 지금부터 필자가 지난 3년간 직접 P2P금융 플랫폼을 운영하면서 얻은 지식과 경험을 바탕으로 부동산 P2P투자 시 체크해야 할 요소를 소개한다.
첫째, 투자 전 상품분석을 해야 한다. 부동산 P2P투자 상품은 상품군마다 특성과 위험도가 다르기 때문에 투자 시 반드시 일정 수준의 투자분석을 선행하고 투자하기를 권한다. 특히 공정한 담보가치평가, 철저한 상환자원 확보 등을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 이를테면 빌라 후순위 담보 투자상품의 경우 시세가 공정하게 평가됐는지 검토해야 하며 PF브리지 투자상품의 경우 본 PF대출이 승인되지 않을 경우 대안 상환계획이 명확히 수립돼 있는지 체크해야 한다. 공개된 상품설명서만으로 정보가 부족하다면 해당 중개 플랫폼에 연락을 취해 필요한 정보를 취득하는 것도 방법이다.
둘째, P2P 플랫폼을 운영하고 있는 팀 구성원을 살펴봐야 한다. 전문 금융지식과 경험을 바탕으로 한 심사 역량이 있는지 복잡한 정산시스템을 운영할 수 있는 기술 역량이 있는지. 심사 및 정산 역량 확인은 금융감독원이 제시한 P2P투자의 핵심포인트 중 하나이기도 한 만큼 반드시 꼼꼼하게 검증하고 투자를 진행해야 한다. 만약 전문 심사역단이 부재하거나 정산시스템을 구축할 만한 전문 기술인력이 부족할 경우 지속 가능성에 대해 재고해봐야 할 것이다.
셋째, 현재까지 운영된 연체율 및 부실률 내역을 확인해야 한다. 부동산 P2P투자는 대출채권에 투자하는 상품이기 때문에 차주가 채무불이행 상태에 빠질 경우 원금손실 가능성이 발생할 수 있다. 이처럼 원금손실 리스크가 커진 채권들의 비중이 바로 연체율과 부실률인데 현재 시점의 단편적인 수치뿐만 아니라 상승세인지 또는 감소세인지 추이를 살핀다면 해당 플랫폼의 채권관리능력을 보다 정확하게 파악할 수 있다. 이를 확인하기 위한 방법으로 P2P투자 관련 인터넷 커뮤니티 내 평판을 모니터링하는 것과 한국P2P금융협회의 공시자료 확인을 추천한다.
마지막으로 외부기관의 지분투자 여부를 확인하는 것이 좋다. 만약 거래하고자 하는 플랫폼이 자금부족으로 인해 매출증대 압박이 강해진다면 좀 더 수익률이 높고 위험한 상품을 취급하게 될 가능성이 생길 수 있다. 이처럼 단기적 관점의 도덕적 해이를 차단하기 위해서는 외부기관으로부터 자본을 유치해 재정 건전성을 유지하면서 장기적 관점에서 투자사와 이해관계를 일치시키려는 노력을 하는 곳을 선택하는 것이 안전하다.
부동산 P2P투자는 높은 수익률과 간편함이 큰 매력이나 반대급부로 부실 P2P기업에 무턱대고 손을 댔다가는 원금손실로 이어질 수 있다. 부동산 P2P에 관심이 있거나 투자를 앞두고 있다면 이 네 가지 투자 요건을 명확히 해야 성공투자의 길로 접어들 수 있다.
