① 공시가격 대폭 인상?- "취득세 등 연동 항목만 30개...쉽지 않다"

지난 27일 정부가 다주택자 보유세 강화를 공식화하면서 향후 구체적인 개편방안이 어떻게 정해질지에 눈길이 쏠리고 있다. 정부는 개편시기를 내년 7~8월로 못 박았지만 시한 내에 사회적 합의를 이룰 수 있을지 미지수라는 지적이 나온다. 많은 사람들이 보유세 강화라는 총론에는 동의하지만 각론에서는 다양한 이견이 존재하기 때문이다. 보유세 강화를 둘러싼 주요 쟁점들을 정리했다.

①공시가격 대폭 인상?…취득세 등 연동 항목 30개, 쉽지 않아=보유세를 조정하는 방법은 법 개정과 시행령·고시 개정 등 두 가지를 통해서 할 수 있다. 부동산 가격 급등 등 사안이 급할 경우 정부가 꺼낼 카드는 시행령·고시 개정이다. 공시가격이나 공정시장가액비율을 대폭 올리는 것이 대표적이다. 재산세와 종부세는 실거래가가 아닌 공시가격을 기준으로 과세금액을 계산하기 때문.

공시가격은 평균적으로 실거래가의 60% 수준이다. 공시가격에는 공정시장가액비율이란 것을 곱해 세 부담을 덜어주고 있다. 재산세의 경우 60%, 종부세는 80%다. 개혁론자들은 공시가격을 실거래가 수준으로 맞추고 공정시장가액비율 역시 적어도 종부세는 100%까지 올려야 한다고 주장한다. 하지만 정부는 큰 폭의 조정은 사실상 불가능하다는 입장이다. 공시가격은 보유세는 물론 취득세·등록면허세와도 연동돼 있고 상속세와 증여세도 시가가 없으면 공시가격(지가)을 바탕으로 세금을 산출한다. 지역 건강보험료를 계산할 때도 공시가격이 쓰인다. 기초생활보장대상자와 취업 후 학자금 장기상환대상자 등을 선정할 때도 공시가격이 기준이 된다. 국토교통부에 따르면 공시가격과 연동된 항목만 30개다. 공시가격을 크게 올리면 파장이 클 수 있다는 얘기다. 정부 고위관계자는 “공시가격이나 공정시장가액비율을 급격히 올리면 시장 충격이 크다”며 “적절한 속도로 단계적으로 조정하는 것이 바람직하다”고 말했다.



②보유세 세율 조정 등 전면 개정 가능?…“법 개정 사항, 야당 합의 등 산 너머 산”=전면적인 개혁이냐, 부분적인 개편이냐의 문제도 있다. 이와 관련해 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 “보유세 세율을 올리는 얘기는 너무 앞서나간 듯하다”고 말했다. 전면 개혁보다는 부분 개편에 무게를 둔 모양새다. 김 부총리가 대안으로 거론한 공시가격 조정도 부분 개편에 방점이 찍혀 있다.

하지만 일각에서는 세율 인상 등이 동반되지 않은 개편은 진정한 개혁이 아니며 보유세 비중이 낮은 현실을 바로잡을 수 없다는 주장도 만만치 않다. 한국의 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 2015년 기준 0.8%로 미국(2.5%)은 물론 경제협력개발기구(OECD) 평균 1.1%에도 못 미친다.



정세은 충남대 교수는 “조세 정의를 회복하려면 적어도 종합부동산세 세율을 2009년 이전으로 되돌릴 필요가 있다”고 주장했다. 이명박 정부는 당시 종부세율을 최초 도입 때보다 절반 수준으로 낮췄다. 이 영향으로 2008년 약 2조3,000억원이던 종부세 수입은 이듬해 1조원으로 대폭 줄었다. 2주택 초과 다주택자는 ‘핀셋 증세’를 해야 한다는 주장도 있다. 지금은 2주택자 이상은 동일한 세율과 공제금액이 적용되는데 3주택·4주택·5주택 등은 누진적으로 세율을 높여야 한다는 얘기다.

③보유세 올리는 대신 거래세 낮추는 것은 가능?…지방정부 반발 등 예상=조세 전문가들은 부동산 세제를 개편할 때 보유세 비중은 올리되 거래세 비중은 낮춰야 한다는 데 동의하고 있다. 이런 방향은 세계적인 조세정책 기조와도 맞다. 우리나라는 GDP 대비 보유세 비중이 낮은 반면 자본·금융거래세 비중은 2.0%로 OECD 평균인 0.4%보다 현격히 높은 상태다.

문제는 거래세를 낮추는 작업 역시 만만치 않다는 점이다. 부동산 관련 거래세는 취득·등록세와 양도소득세가 있다. 취득·등록세는 지방세인데다 지방재원의 상당 부분을 차지해 이를 낮출 경우 지방의 반발을 불러올 수 있다.

양도세의 경우 현 정부 들어 강화를 천명한 상태라 이를 되돌려야 한다는 부담이 있다. 문재인 정부는 8·2부동산대책 때 내년 4월부터 서울 등 청약조정대상지역에서 2주택 보유자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 세율을 높이는 양도세 중과 방안을 내놓았다. 당장 내년 1월부터는 아파트 분양권 전매 시 양도세를 중과하는 규정도 신설했다. 안창남 강남대 교수는 “바람직한 부동산 세제 방안을 생각한다면 처음부터 보유세는 올리고 양도세를 낮추는 방향으로 접근했어야 했는데 선후 관계가 잘못됐다”며 “정치적 부담이 있겠지만 이제라도 방향을 바로잡아야 한다”고 지적했다.