올해 새 아파트의 입주물량은 전국적으로 44만가구다. 주택 200만가구 건설계획에 따라 수도권 5대 신도시 입주가 시작된 지난 1990년대의 연간 입주물량보다 많은 역대 최대 물량 폭탄이다. 특히 수도권인 경기 지역도 지난해보다 25.7% 늘어난 16만2,000가구가 입주해 역시 1990년 이후 최대 물량이다. 지난해 말 부동산114가 조사한 결과인데 여기에 정부의 부동산 규제 정책 등이 맞물리면서 역전세난이 일어날 것으로 우려됐다.
◇연초부터 현실화 되는 수도권의 ‘입주 대란’=이 같은 우려가 연초부터 현실화되고 있다. 서울경제신문 취재 결과 올해와 내년까지 총 8만6,000가구의 대규모 입주물량이 예정돼 있는 동탄·용인·평택에서 분양가보다 낮아진 ‘마이너스 프리미엄’이 쏟아지고 있다. 평택의 주요 아파트의 경우 분양가보다 3,000만원가량 빠진 매물이 나오고 있으며 평택시의 한 아파트 분양가는 최고 3,300만원까지 하락한 상태다. 또 집주인들도 세입자들을 구하지 못하는 ‘역전세난’이 우려되고 있다. 실제 이들 지역에서 전세 호가는 지난해 9월 대비 1,000만~2,000만원 정도 하락한 것으로 조사됐다.
입주 대란은 어느 정도 예견된 상황이다. 주택산업연구원은 지난해 12월 입주경기실사지수(HOSI) 전망치가 67.9로 전월 76.7 대비 8.8포인트 하락했다고 밝혔다. 주택사업자를 대상으로 지난해 8월부터 조사를 시작한 이래 60선으로 내려간 것은 처음이다. 최근 3년간 입주물량이 가파르게 상승하면서 물량 부담에 대해 주택사업자들이 체감하고 있기 때문이다. 주산연이 지난해 11월 분양계약자들의 미입주 사유를 조사한 결과는 시사하는 바가 크다. 조사 결과 ‘세입자 미확보(27.8%)’가 가장 컸으며 기존주택 매각지연 22.2%, 잔금대출 미확보 22.2%, 분양권 매도지연 13.9% 순으로 나타났다. 결국 한꺼번에 입주물량이 대거 쏟아지면서 매매시장에서 가격이 하락하고 전월세 가격도 동반 하락하는 악순환이 이어진다는 것이다. 특히 최근 기준금리 인상과 가계부채 관리 강화방안으로 부동산 대출이 어려워지면서 전세금과 대출금이 매매 가격을 앞지르는 ‘깡통 주택 ’이나 전세를 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 등이 현실화할 가능성도 있다.
◇물량 부담, ‘빈집’ 확대 기폭제 될 수도=정부는 지난해 주거복지 로드맵을 발표하며 2016년 10월 말 기준으로 98%인 주택보급률을 오는 2022년까지 107%로 올릴 계획이라고 밝혔다. 5년간 전국적으로 임대주택 위주의 100만가구 공공주택을 공급하고 그중 주택수요가 많은 수도권에 62만가구를 집중 공급한다는 계획이다. 그리고 이 조치의 이유를 “수도권의 노후 주택 증가, 민간 분양 위축 등에 대비한 조치”라고 밝혔다. 비교적 입지가 좋은 그린벨트 등에 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득 취약계층에 대한 임대주택을 공급하는 것에는 반대할 이유가 없다.
다만 수도권의 주택보급률이 100% 이하이면서도 빈집 등 재고 주택에 대한 문제가 발생하고 있는 점을 감안하면 보다 세밀한 정책적 접근이 필요하다는 것이 전문가들의 얘기다. 김덕례 주산연 주택정책실장은 “주거복지 로드맵에서도 공급 과잉 우려가 있는 지역의 재고 주택을 임대용으로 공급하는 방안을 검토해야 한다”고 밝혔다. 권대중 명지대 교수도 “정부가 주택 인허가 등 건축률을 관리하면서 빈집 정비율을 동시에 통제해야 한다”고 말했다./탐사기획팀=온종훈 선임기자 이지윤기자 jhohn@sedaily.com
