A. ‘푸드코트, 회 센터, 어린이 장난감.’ 서울의 대표적인 상권인 동대문과 같은 지역에서는 이런 유형의 상가를 많이 볼 수 있습니다. 이를 두고 테마상가라고 말하는데 테마상가에 투자해서 실패한 분들과 상담하다 보면 대부분이 1억~2억 원의 소액 지분등기로 투자하는 경우가 많습니다. 즉 테마상가 분양은 일명 ‘지분 쪼개기’를 통해 실면적 3.3~10㎡(약 1~3평) 정도를 분양받아 임대를 주는 것입니다.
이런 테마상가 분양은 크게 보면 세 가지가 있습니다. 분양 형태에 따라 리스크도 다릅니다.
소유권 이전 받는 등기분양 안전성 제일 높지만
점주들 의견일치 어렵고 상권 실패땐 책임 떠안아
시행사 신뢰도 높으면 세혜택 많은 임대형 고려를
우선 토지, 건물의 소유권이 이전되는 ‘등기분양’이 있습니다. 개별 등기가 나오기 때문에 본인 앞으로 법적 소유권이 있으며 언제라도 매매가 가능하고 재산권 행사를 할 수 있습니다. 이 경우 권리 확보면에서 다소 안전하다고 볼 수 있는데, 시행사가 부도나더라도 지분을 확보할 수 있습니다. 하지만 상가 관리 측면에선 시행사의 전문적인 마케팅과 업종구성 전략 등의 혜택을 누릴 수 없다는 단점도 있습니다. 등기분양 상가는 상가 내에 입점한 점주들 사이의 의견일치가 어렵다는 점과 상권활성화 실패시 그 책임을 고스란히 본인들이 져야 한다는 부담이 있다는 것도 알고 있어야 합니다.
임대분양 방식의 상가도 있습니다. 이는 일정 기간 사용 가능한 임차권 있는 상가를 말합니다. 즉, 최소 5년 이상 장기임대의 형식을 취한 뒤 분양을 받는 방법으로 투자자금이 비교적 적게 든다는 장점이 있습니다. 사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력을 충분히 갖춘 경우 등기분양에 비해 분양가가 싸고 재임대 등으로 고수익을 낼 수도 있습니다. 취득세 등 세제면에서도 소유권을 취득하는 등기분양 상가에 비해 유리합니다. 하지만 시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금조차 받지 못하고 속칭 ‘쪽박’을 차는 경우도 간혹 발생합니다. 그래서 시행사와 시공사가 신뢰할 수 있는 곳인지 그 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대분양 상가의 경우 소유권이 없기 때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리가 등기 분양 상가보다는 다소 떨어진다는 단점도 있습니다.
과거 잦은 상가 사기분양으로부터 투자자들을 보호하기 상가 후분양제도 있습니다. 후분양제 대상은 연면적이 3,000㎡(907평)를 넘는 대형 상가로, 단순한 사업허가나 분양공고만으로 투자자를 모집할 수 없으며 골조공사의 3분의 2 이상을 마친 이후에야 분양에 나설 수 있게 됩니다. 사업자는 일간지에 분양가ㆍ입점예정일을 명시해 분양광고를 해야 하고 사업장 출입구에 신고번호를 고시해야 합니다. 절차를 위반하면 사업자는 최대 3년 이하 징역 또는 3억원 이하의 벌금을 물 수 있습니다. 다만 분양광고를 한 후 미분양 면적이 3,000㎡에 미치지 못하거나 미분양비율이 50% 미만이면 수의계약을 통해 분양할 수 있습니다.
박 상 언 유엔알컨설팅 대표
